地产股黎明将至？47.7亿资金溢价抢筹万科 基金持仓地产继续触底 已有机构悄悄加仓

已经萎靡许久的地产板块要触底反弹了？

9月第一个交易日，新能源等热门赛道闪崩，以地产为代表的“三傻”板块却集体上扬，截至下午收盘，房地产行业指数上涨3.33%，板块内合肥城建、中国国贸、金地集团等多只个股涨停，市场再次热议风格切换。

当日盘后，深交所公布信息显示，万科A出现两笔合计47.7亿元的溢价大宗交易，这在通常折价的大宗交易市场十分罕见，资金“抢筹”意愿明显。

近年来，地产行业政策风险频发，三道红线、房贷集中管理、土拍两集中等政策相继落地，尤其是恒大、华夏幸福等事件后，市场对地产股普遍较为悲观。西南证券研报显示，主动偏股型基金的地产仓位已经连续六季度下降，截至2021年二季度仅为 0.9%，处于历史最低水平。

而与此同时，也有明星基金经理在坚定持有，甚至逆势加仓，此次万科A发生大笔溢价大宗交易是否也在释放一些信号？

47.7亿资金溢价买入万科A

深交所公布信息显示，9月1日，万科A出现两笔合计47.7亿元的溢价大宗交易，成交价每股21元，相比20.82元的收盘价溢价0.86，机构卖出，国信证券深圳红岭中路接盘。

大宗交易市场的动向往往透露出重要信息，在通常折价的大宗交易市场，万科A却出现如此大笔的溢价交易，十分罕见，资金“抢筹”意愿明显。

与此同时，地产板块在9月1日也强势走强，截至收盘，房地产行业指数上涨3.33%，板块内中天金融、合肥城建、中国国贸、金地集团等多只个股涨停，龙头股保利地产大涨6.58%，万科A大涨5.15%。

此前的8月29日，万科刚公布2021年上半年业绩，实现营业收入1671.1亿元，同比增长14.2%；归母净利润110.5亿元，同比下降11.7%；基本每股收益0.95元。光大证券认为，这主要受地产开发业务利润率下降影响，公司整体毛利率同比下降 8.87 pct，带动净利润承压。

万科的各项指标均符合“三道红线”中绿档企业标准，其中剔除预收账款资产负债率 69.7%，净负债率 20.2%，现金短债比约 1.67。截至报告期末，公司有息负债金额为 2687 亿元，较年初增加 102 亿元，占总资产比例 13.7%。

此外，值得注意的是，在多元化业务中，万物云今年上半年的营收首度突破百亿大关，录得103.8亿元。万纬物流管理项目(含非并表项目)的营业收入13.4亿元，同比增幅64%。

光大证券认为，公司坚持“城乡建设与生活服务商”战略转型，土储资源充裕且结构合理，财务稳健，符合“绿档”要求，融资成本处于行业较优水平。在行业增速放缓的大背景下，公司凭借多元化业务与主营业务联动，协同效应实现稳步增长并逐步进入回报期。

中银证券认为，随着三道红线、房贷集中管理、土拍两集中等政策落地，行业逐渐落实了从融资端到投资端的透明化管理，整体发展在经历调整后将更趋良性，向“管理运营驱动”转化。

公募基金的地产仓位再次触底

整体来看，万科A的股价在今年二季度回调了约20.63%，使得不少基金经理割肉离场。数据显示，截至2021年6月末，共有952只基金持有万科A，持股总量9.34亿股，相比2020年末减少了2.39亿股。

具体来看，持有万科A股数最多的基金，是董承非的兴全趋势投资，截至二季度末持有6815.45万股，持股市值16.23亿元，占基金净值比4.22%，为兴全趋势投资的第四大重仓股。紧随其后，持有万科A 3604.38万股的兴全新视野，同样是董承非掌舵的基金。

在二季度，董承非在兴全趋势上并没有对万科A进行增减仓操作，但在兴全新视野上减仓了万科A 599.99万股，从第四大重仓股掉落至第六大重仓股。

此外，董理的兴全轻资产、赵枫的睿远均衡价值三年、孙伟的东方红睿泽三年定开等多只基金都对万科A进行了较大幅度的减持，减持股数分别达到了2015.52万股、2100万股、2232.16万股，合计有13只基金将其调出前十大重仓股名单。

受政策风险影响，基金在二季度对整个地产板块也表现出了较为悲观的情绪。据数据统计，截至2021年中报，公募基金持有地产板块的市值为685.89亿元，相比一季度末的912.19亿元减少了226.3亿元，仓位(占基金净值比)从0.43%下降至0.3%。

如果仅从主动偏股型基金的房地产行业仓位占比来看，西南证券研报显示，这一数据已经连续六季度下降，2021年二季度房地产行业持仓占比仅为0.9%，环比减少 0.9bp，已经处于历史最低水平。其中，万科A、保利地产、金科股份、中南建设等个股减持股数居前。

已有明星基金经理逆势加仓

在市场普遍较为悲观，整个行业风雨飘摇的同时，也有明星基金经理在坚定持有，甚至逆势加仓。

例如，因重仓地产而知名的景顺长城基金经理韩文强，在二季报中明确表示，上半年对组合拖累较大的地产板块自己仍然坚持持有，并做了一定的增持。二季报显示，万科A位列景顺长城中国回报的第一大重仓股，此外，该基金还加仓了金科股份、金地集团、华侨城等多只地产股。

韩文强认为，二季度政策加码和行业内一些公司出现债务风险，让行业系统性下跌。在二季度末的时点，他认为政策顶已经出现，个别公司的违约也已经出现，行业的洗牌正在发生，供给侧改革的效果正在显现，对行业里面的好公司不是什么坏事。

“我们可以预期随着明年稳增长压力的出现，政策对地产需求的高压会适当退出，保护合理的需求释放，届时，政策的取向大概率会奖励行业里乖学生，首先做到”三条绿线“的公司会是接下来的赢家。而他们的估值已经低到跟上市公司土储价值差不多，不要忘了，这些公司还有非常优秀的物业产业。以目前的价格，相当于打折购买这些公司的土储，同时免费赠送物业公司。” 韩文强表示。

再比如，谭丽管理的嘉实价值臻选和价值精选均在二季度加仓了万科A，增持股数分别为1211.56万股、610.15万股，季报显示，万科A分别位列上述两只基金第二大重仓股、第四大重仓股。但谭丽在中报中表示，她并没有从行业配置的角度去思考问题，这更多是个股阿尔法的结果。

此外，陆彬管理的汇丰晋信动态策略也在二季度对万科A进行了加仓，增持股数为766.29万股。万科A新进该基金前十大重仓，位列第四大重仓股。

陆彬表示，大部分景气成长行业二季度涨幅较大，估值大幅上升，而大盘蓝筹在经过上半年大幅调整后，不少个股估值回落到历史较低区域，基本面一旦出现明确拐点，未来可能会迎来估值修复机会。他表示自己下半年看好四大方向，其中一块就是金融地产，主要看好下半年会有基本面边际变化、估值属于历史极值的金融地产的投资机会。

银华恒利基金经理和玮也在二季报中表示，我们的判断是疫情之后地产销售周期恢复，表现出较好的韧性，预计2021年总销售额保持增长。市场回暖下，行业销售难度降低，周转加快。“三道红线”将限制依赖高杠杆扩张的地产公司，有利于资产负债表稳健的龙头公司扩大份额，行业内部格局改善。