深圳楼市调控更趋精细化 新房再难随意涨价

深圳对于楼市的精细化管控还在升级。

5月27日，网传一份《深圳市住建局关于进一步规范新建商品住房和商务公寓销售价格指导工作的通知》(下称“《通知》”)。

第一财经记者从接近深圳市住建局处及深圳一位地产开发商处证实了这一《通知》的真实性。

《通知》涉及到新房、现房、尾盘、精装修四个层面的价格指导。

具体来看，首先是对新房进行价格指导：预、现售商品住房和商务公寓的批准销售价格原则上不得超过上一年度至今同地段、同类型新房的网签价格；对于分期开发的项目，两次申请价格备案时间间隔未超过一年的，原则上按照前期备案价格进行批复。

针对现房备案价格，《通知》提出，对于预售商品住房和商务公寓项目转现售的，原则上备案价格不得向上调整。

针对尾盘，原则上由各区(新区)住房和建设局、前海管理局自行审定，并在市房地产信息系统中进行备案。

针对精装修问题，《通知》称，为防止房地产开发企业通过提高装修价格变相抬高房价，实行精装修价格梯度。市局对区局初审意见及研究中心的价格建议报告进行审核，确定项目指导价格，项目指导价格包括“毛坯价”和“最高装修价”两部分。

毛坯交楼的项目，区局按照毛坯价审批；精装交楼的项目，由区局根据装修清单核定装修价格，不得超过最高装修价。对于社会关注度高的项目，指导价格由局房地产调控领导小组会议审定。该条引起较多市场人士瞩目。

第一财经记者在这份《通知》中看到，项目毛坯价均对应有最高的精装修价格。例如，每平方米单价不超过六万元毛坯项目，对应的最高装修价格录得3000元；每平方米单价超过十万元的毛坯项目，对应的最高装修价格录得6000元。

以深圳2020年度网红盘华润置地(01109.HK)旗下华润城润玺一期项目为例，开盘均价录得13.1万/㎡。对照《通知》要求，装修价格上限录得6000元/㎡。

再以整个深圳楼市为例，近两年，深圳南山区、福田区分布的大多数新盘，单价均在10万/㎡此之上。这意味着，这些区域每平方米超过10万元的新盘，接下来将直接受到来自精装修价格方面的管控。

美联物业全国研究中心总监何倩茹分析称，新规规定了新建住宅及公寓的价格制定，需要参考近一年同地段、同类型新房的网签价格，可以预见未来几年，深圳各区的新房价格将保持相对的稳定。

“另外，本次也针对装修价制定了标准，原本开发商通过搭配装修来提高整体房价的方法被堵截，此举有利于保证实际的交易价格不会大幅被提高，整体房价将更为稳定。”何倩茹说。

国家鼓励精装交楼，2017 年 5 月住建部发布的《建筑业发展十三五规划》提出到 2020 年，新开工全装修成品住宅面积达到 30%。根据奥维云网对300 个城市的统计，从 2014~2018 年，精装修住宅全国总体渗透率已经超过 20%。分地区看，目前一、二线城市精装交房覆盖率较高，以深圳为代表的一线城市基本实现全比例精装交房。

但是，房企前几年追求高周转，快速回款。每年涉及到房屋品质、工程安全、物业服务、虚假宣传等纠纷事件都呈走高之势，导致购房者对商品房和物业服务的不满与日俱增，购房维权事件层出不穷。即便是龙头房企近年也踩雷精装修质量管控。

接近深圳住建局的一位人士向第一财经记者表示，《通知》的出台也有利于倒逼房企加强后端装修端的精细化管控。

对于这一通知的出台，开发商人士心情显得有些复杂。一位房企高层表示，戴着镣铐跳舞的房企如今受到越来越多的管控。“公司会加强装修端管控，比如在价格上限内尽量保证装修质量，这需要一个调整适应摸索期。”

另外有房企人士则表示，未来会倾向于转向车位销售、社区O2O等其他领域寻找空间。