上海楼市“盛夏”提前到来

“这个五一假期真的是在看房中度过。”5月6日，购房者王玉(化名)告诉时代周报记者，假期除了看了嘉定的几个续销盘之外，这两天她还马不停蹄地去了松江和青浦，看了第二批集中供应名单中的几个新盘项目。

“明显感觉到接待的销售人员态度会比节前好一点，不会上来就问分数，而且听说我后续房款需要按揭，也没有劝退的意思，只有一两个盘的销售问了下首付最高能付到几成。”王玉表示。

就在五一节前，上海市房管局加大了对新房销售环节的监管力度，对新房销售乱象给予震慑和制止的同时，也给予不少购房者入市的信心。

5月3日，时代周报记者走访了沪上部分已经开启认购流程的售楼处发现，除了前来递交资料的买家之外，样板间里还有不少是未经预约或者举家前来看房的客户，售楼处人潮涌动，十分热闹。

(嘉定、宝山部分新盘五一假期看房&认购现场时代周报记者摄)

随着市场交易节奏逐渐恢复正常，整个4月新房成交以及五一小长假期间的新房成交数据也相继出炉。

5月7日，同策研究院公布的上海地区单月访客指数显示，4月上海地区来人量为10377人次，3月则为8567人次；4月访客指数为72，较3月指数60环比上涨20%。不过和购房者火热的看房热情相比，不管是成交面积还是成交价格的数据都出现了较为明显的下跌。

“银四”成色不足

据兔博士APP数据显示，2021年4月，上海新房分月成交价格连续第3个月下跌至52496元/平方米，而在成交量方面更是创下12个月新低至5745套。作为传统的楼市旺季，今年上海受到新房集中入市的影响，“银四”成色不足。

5月7日，上海中原地产市场分析师卢文曦向时代周报记者表示，4月随着第一批入市的项目开始领到预售证，下半月的成交明显出现。从成交面积上看，最后2周都回升到20万平方米以上流量。最后一周尽管有五一假期影响，但也出现翘尾，成交量接近30万平方米。

其进一步指出，据上海中原地产数据显示，小长假期间(5月1日—5日)新建商品住宅成交14.1万平方米，比去年假期减少10.2%。虽然新房成交和去年相比要减少一成，但从交易绝对量来看，仍属于正常范畴内。

从小长假整体的成交格局上来看，刚需、刚改类产品交易活跃，和去年同期中高端项目相对活跃有明显反差。交易活跃的是原南汇区、嘉定区和松江区，几个区的成交量都超过1万平方米，尤其是原南汇区，成交达到5.4万平方米。

值得注意的是，成交排名前三的区也是五大新城所在的区域，不仅这些板块会受到市场关注，也会带动周边区域的置业热情。市中心区表现较差，黄浦、老静安、长宁等7个区成交挂零，成交排名前三的楼盘均价都不超过6万元/平方米。

(数据来源：网上房地产、上海中原地产整理)

供应方面，由于节前上海集中入市47个新盘，假期的供应出现挂零。

“现在供应节奏和以往有些不同，今年开始采取集中入市方式。绝大部分项目在4月底前领到了预售证。此外，传统假期也不是领预售证的时期，因此今年长假期间供应出现断档并非意外。预计在供应的支撑下，5月仍会有稳定发挥。”卢文曦表示。

第二批新房或再创入围积分新高

回顾上海4月第一批集中开盘入市的33个新盘、共计10006套房源，首批集中供应的楼盘中，大部分都未触发1.3:1的认筹红线。从已公布的认购数据来看，目前共有9个楼盘，即不到三分之一的楼盘触发计分制，从入围分数来看，视个盘情况而定差异较大。

5月7日，上海链家研究院首席分析师杨雨蕾向时代周报记者表示，首批集中入市的33个新盘中，从当日去化情况来看，大部分盘都是日清，仅有3个盘当日去化率低于70%。其中，金山的金玥湾当日去化率33%，奉贤的禹洲天境雍锦府当日去化率17%。

5月7日，第二批次的47个楼盘当前有近三分之二的项目已在网上房地产上公示认购时间，第二批次的供应量更大，且会有6个核心区域的高端盘今年首次开启供应。在这47个盘中有27个为一年内的老盘加推，而这些项目中有10个在上一次开盘时，认购比超过1.3:1，大概率第二批次还会延续上一次的热度。

“预计第二批次楼盘会主要集中在5月认购、6月开盘，而今年的新增供应量预计会非常充足，价格将保持稳定。供给端会通过增加供应量、控制供应价来稳房价、稳预期。高端楼盘可能会在下半年陆续推出，但总体会比较谨慎，特别是上半年仍会以试探市场为主。”杨雨蕾进一步表示。

5月8日，一位长期关注上海新房市场的业内人士则表示，由于第二批新盘中位于黄浦区的复兴珑御、静安区的民德花园二期等市中心新盘的入市套数非常少，分别为48套以及20套，再加上此前因设置人为“筛客”条件，而被上海市房地产交易中心暂停认购处理的龙盛福新里的119套，累计197套新房的供应量明显“僧多粥少”，因此在这三个盘中，大概率会再创积分新政后的入围最高分。

上述人士进一步表示，弘久·新弘北外滩由于是北外滩板块中众多新盘的首个入市的项目，加上周边来自杨浦、黄浦等旧改刚需置业客群的涌入，或也将突破70分的入围分数线。