绿城800亿拿地背后的规模进击之路

绿城2020度的业绩发布会，干货十足，董事会主席张亚东携行政总裁郭佳峰、执行总裁耿忠强亮相，对于毛利率下降、三道红线指标、资产减值拨备、拿地计划、销售目标、未来五年战略等言无不尽，更不掩饰对于规模的野心。

张亚东说，2015年以来，绿城经历了几个发展阶段，包括三年的康复期以及三年的建设期，2021年是建设期的最后一年，是把绿城打造成综合能力具备发展基础的关键之年，要努力做有特长且全面发展的优等生。此后三年，则是绿城的起跑期。

在2021年这个关键之年，绿城将自己的合同销售目标设定在3100亿元之上，土地新增货值达到3000亿元之上。在盈利预期上，绿城累计已售未结转金额约为2532亿元，权益部分是1383亿元，营收盈利具有可预见性，但整体20%的毛利率，或将拖累整体盈利水平。在融资方面，绿城拥有第一大股东中交的央企背书，融资通道将更加通畅，成本将持续降低。

限价、红利项目减少等，毛利率降至23.7%

据财报显示，2020年，绿城实现收入657.83亿元，较2019年的615.93亿元增长6.8%，主要是物业销售收入增加，约为573.34亿元，占总收入的87.2%，较2019年的544.33亿元增加5.3%。

在毛利方面，2020年，绿城实现毛利155.73亿元，与2019年156.40亿元基本持平；毛利率为23.7%，较2019年的25.4%下降1.7个百分点，其中物业销售毛利率23.5%，较2019年的24.8%下降1.3个百分点。

耿忠强表示，毛利率下降的主要原因还是由于限价影响，绿城的品牌溢价不能得到充分的体现，另外就是由于过去有土地红利的项目在逐步地减少。此外，毛利率下降也是行业趋势。

耿忠强还透露，目前已售未结转金额是2532亿元，权益部分是1383亿元，整体的毛利率是20%左右。这也就意味着，受此影响，2021年，绿城的毛利率可能不会有非常明显的提升。

减值拨备继续“排雷”，结构发生变化

在净利方面，2020年，绿城实现利润57.63亿元，同比增长46.5%；股东应占利润37.96亿元，同比增长53.1%；净利率8.8%，虽然同比增加了2.4个百分点，但是在整个行业中仍处于中低水平。

毛利微降、净利和净利率增加的背后，主要是来自主营业务外的其它收入增加，为45.29亿元，同比增加72.4%。

再看绿城的净利率，相比过去两年，并未有非常明显的改善，这背后主要是绿城连续三年主动进行资产减值计提与拨备处理，2018年绿城若干资产的减值亏损计提与拨回为17.35亿元，2019年是13.76亿元、2020年是13.34亿元。

耿忠强指出，虽然去年也有减值拨备，但是内部结构发生了很大变化。2020年13.34亿元中，房地产开发业务的减值与拨备是4.78亿元，而2019年同期是13.1亿元，针对主营业务的减值拨备大幅下降，这说明绿城近两年来投资、运营质量好转。而剩下的8.56亿元是非房地产日常开发相关业务减值拨备，包括足球、酒店物业等。

具体来看，在房地产开发业务的减值拨备中，对成都城投绿城恒泰房地产开发有限公司的款项计提减值亏损2.31亿元，对诸暨市越都置业有限公司的在开发物业计提减值亏损1.39亿元，对嘉兴绿城嘉禾房地产开发有限公司的在开发物业计提减值亏损1.13亿元。

在2019年度业绩发布会上，张亚东曾表示，按照计划，2020年绿城将通过减值拨备继续排“雷”，解决历史遗留问题。大部分问题已经得到解决，一小部分问题正在解决，新出现的问题几乎没有。

对于一个企业来说，减值与拨备是对经营中可能已经构成的风险和损失作出准备，估计投资出现亏损时所预留的准备资金。

“三道红线”踩中一条，计划2023年进入绿档

“三道红线”指标成为2020年度业绩发布会上房企主动披露的一项重要数据。耿忠强介绍，截至2020年底，绿城剔除预收账款的资产负债率为71%，净负债率66%，现金短债比2.0，处于“黄档”。

对于踩线的资产负债率，耿忠强表示，由于绿城自有资金规模较小，这个指标的优化有一定的难度，但是也是处于向好的态势，因为去年初这一指标值是73%。而其它两个关键指标，在行业中有一定优势，绿城的目标是2023年进入“绿档”。

对于“三道红线”政策，耿忠强认为，国家为了更精准调控房企融资规模，特别是增量部分，逐步去掉房企靠发债发展的路径依赖，从长期来看，降低行业杠杆率，防范系统风险，都是有利的，是国家建立房地产长效调控机制的一部分，有利于整个行业持续长远发展。

“三道红线”下绿城有哪些优势？耿忠强表示，在“三道红线”下，绿城中国的优势是第一大股东中交集团央企的信用背书，为其在资本市场的融资渠道拓展以及成本的降低，都带来莫大的帮助。此外，对于各类资源的获取，也有很大的帮助。

据财报显示，2020年，绿城的总借贷加权平均利息成本为4.9%，较2019年的5.3%下降40个基点。

对于如何应对“三道红线”？耿忠强说，主动控制债务规模，特别是有息负债的增量；通过体质机制完善，进一步提升销售计划的力度、提高内源性现金流的回流；结合土地出让的最新政策，合理排布投资计划，并进一步丰富拿地手段；完善体质机制，保证品质前提下，进一步提升运营效率；严格控制各项费用支出，特别是非生产性费用支出。

3100亿销售目标下，计划800亿拿地

2020年，绿城在土地市场频频拿地，对于规模的拓展野心可见一斑。

据财报显示，2020年，绿城在41座城市新增项目85个，总建筑面积约2041万平方米，同比增加65%；预计新增货值3288亿元，同比增加60%；绿城拿地所付出的土地成本是842亿元。而在2019年，绿城新增54个地块，总建筑面积约1236万平方米；2018年新增37宗地块，总建筑面积约为719万平方米，

2021年，绿城将销售额目标定在3100亿元之上。在拿地上，郭佳峰透露，预计2021年的拿地资金在800亿元左右，新增土地货值在3000亿元之上。“但是会根据现金流状况等，对拿地资金模型做合理调配，这个数值不是固定数，在确定资金安全情况下，如果有好的项目会多拿点，如果没有好的项目，也不会用完预算。”

2021年，房地产调控政策全面收紧，土地端、销售端以及资金端齐发力。在土地上，22个重点城市实施供地“两集中”政策，2021年发布住宅用地公告不能超过三次，已有多地出台政策。

对此，郭佳峰表示，政策的出发点肯定是政府提高土地市场信息的透明度，稳定公众预期，同时希望降低土地竞拍热度，引导市场回归理性。

“集中供地”政策对于绿城拿地有哪些影响？郭佳峰认为，短期对绿城投资会带来变数，尤其阶段性的资金安排和投资布局节奏，会有一定影响，但是整体影响可控。“因为，绿城在50个城市有纵深，总布局上可以有一些平滑的办法；绿城融资上有优势，资金成本低，拍地需要大量的保障金，成本比其它公司更有优势；绿城会在重点城市提高拿地的质量；这两年，绿城拓宽了收并购等拿地渠道。所以，集中供地对绿城的影响不会非常大。” 郭佳峰说。