公募REITs渐行渐近 5个项目接近“撞线”

备受市场关注的公募REITs再迎关键进展。近期，有业内人士透露，此前参与答辩的近30个公募REITs项目中，约有5个项目由发改委推荐给证监会，以基建类项目为主。

与此同时，多家基金公司继续全力备战公募REITs，已经答辩的基金公司除了继续补充材料，等待发改委审核之外，优质基础设施项目的挖掘和储备仍是目前的重点工作。

公募REITs再迎新进展

经过前期的答辩，公募REITs又传来新消息。一位业内人士透露，证监会和交易所已经在对项目进行审核，目前进度较快的项目约有5个。

公募REITs距离正式推出还需要经过哪些步骤也尤为受到业界关注。业内人士预计，证监会和交易所审批会比较严格，大概率会有反馈和修订环节。此外，投资者的认可非常重要，投资人接受与否将最终决定REITs发行的成功。因此，还需要经过项目路演、网下机构投资者询价、定价程序、网上和网下投资者的认购与配售等环节，才能上市交易。

一家基金公司相关人士反馈，若国家发改委将符合条件的项目推荐至证监会，此后，还需要等待交易所、中基协、中证协等正式出具相关配套规则及指引，后续证监会、交易所将同步履行注册、审查程序。经证监会注册后，基金公司才能根据相关法规设立公募REITs基金，发售基金份额募集基金。

创金合信基金表示，旗下公募REITs项目处于发改委审核阶段，若审核通过，后续还需要经过证监会和交易所的联合审查，然后才能上市。

基金公司继续寻找优质项目

公募REITs的制度建设及优质项目寻找也在继续“紧锣密鼓”推进之中。近期，深圳证券交易所副总经理李辉公开表示，作为基础设施公募REITs试点业务规则体系框架的重要部分，深交所配套规则“一个办法+两个指引”已于今年9月4日至15日完成公开征求意见，近期将在履行相关程序后正式发布。

在国投瑞银不动产投资中心刘先鸣看来，交易所配套规则覆盖了REITs生命周期中“募、投、管、退”全链条，对市场非常关心的审核标准、定价机制、认购方法、上市流程、扩募与并购条件等重要问题进行了规定，将成为各市场主体开展业务的依据。

“就目前阶段而言，业内最关注的还是尽调标准、定价方法、配售要求等跟发行直接相关的内容，一些条款将直接影响到项目申报工作的执行，如重要现金流提供方的界定标准与核查要求，有些条款将直接影响REITs发行价格，如询价程序、报价方法、最终价格锁定机制等。”刘先鸣说。

一家基金公司的公募REITs负责人认为，公募REITs发售的流程、投资者准入、存续期的运营管理和信息披露是业内关注的重点。“例如，关于基础设施基金的收购及份额权益变动，在征求意见稿中，投资者及其一致行动人持有基础设施基金份额达5%后，每增加或减少5%需要进行通知和公告；持有基金份额达30%后，继续增持则需要采取要约方式收购；上述比例的调整对原始权益人有效避免资产被同业恶意收购将有较大影响。”

静待相关配套规则出台的同时，业内也在积极挖掘和储备优质基础设施项目。

“当下的一项重点工作是继续挖掘和储备优质底层资产。首先，项目必须满足发行REITs的合规性要求；其次，项目现金流的来源及稳定性是重点，因为REITs是注重现金分红的产品。此外，发起人的相关管理经验也是关注点，发改委要求回收资金主要用于新的基础设施项目建设，所以，发起人持有或运营较多同类资产、有较多项目储备将是一个优势。目前我们已储备了一些园区、高速公路等项目。”华南一位基金公司人士称。

还有基金公司在等候材料的上报通知。“日前国家发改委就REITs试点相关工作下发了新文件，要求各家机构按照新的格式重新整理上报材料，具体上报时间尚未通知。当前的工作重点是按照要求完善已经上报的项目，等待相关审批。”创金合信基金透露。

平衡参与主体利益

助力公募REITs长远发展

从长远看，做好公募REITs工作，需要平衡好原始权益人、基金管理人、基础设施运营管理机构以及公众投资者的利益诉求，业内人士对此也纷纷献计献策。

中金基金表示，公募REITs的治理和管理机制是REITs产品具有持续生命力的关键。目前来看，大多数公募REITs项目在发行以后，基金管理人将聘请原始权益人或其关联方作为外部运营管理机构，负责制定及落实基础设施项目的运营策略。基金管理人居于公众投资人和原始权益人之间，要将保护公众投资人的利益放在首位，维持公众投资人和原始权益人的平衡。基金管理人要做好项目章、证、照的管理，保护资产安全，做好现金流闭环管理、信息披露、项目预算和管理监督工作。

中金基金认为，在防范经营风险的基础上，建立合理激励机制，将管理机构的取费与资产经营和可分配现金流挂钩，激励基金管理人和外部运营管理机构投入人力、物力和系统建设，以持续提高基础设施的运营管理水平，为投资人创造更好的收益，从而实现双赢。“我国基础设施存量规模巨大，需要切实保护好公众投资人的利益，调动投资人的参与热情，才能使公募REITs作为一个全新的产品获得市场认可，注入持续经营的活力。”

“罗马不是一天建成的，时间是REITs的好朋友。”刘先鸣说，“对原始权益人而言，要加深对REITs的理解，REITs究竟是一次融资、一次出售，还是建立一个资产运营平台？对业主方来说，其价值截然不同。对基金管理人而言，需要足够长的时间和耐心培养资产筛选能力和资产运营管理能力，在现有的股、债、衍生品投资之外，开拓不动产投资的新版图。对于公众投资者而言，接受REITs注定是一个长期的过程。只有经过长期观察，证明REITs拥有稳定可靠的回报，公众投资者才会接受这种新的投资工具。基础设施运营管理机构本身就是从无到有建立的，从运营能力上看原始权益人更有优势，从责任承担上看它应当向基金管理人汇报，两者肯定需要时间进行磨合。”

刘先鸣认为，为了平衡各方利益，更容易的方法是寻找一块可分配的新蛋糕，确保各方受益。在他看来，与REITs发展较为成熟的市场相比，我国REITs试点的缺憾是暂时没有税收优惠政策，这将影响REITs的分红，削弱各方的利益协调空间。

“我国庞大的基础设施属于沉睡的资产，并不是活跃的税源。事实上，REITs业务能激活该领域的交易，创造新的GDP来源，扩大税基。预计在这一轮REITs试点推出后，国家相关部委会进一步研究REITs税务配套政策。在税务优惠政策的支持下，REITs的市场空间会更为广阔。”刘先鸣说。

据上述基金公司公募REITs负责人观察，通常市政类项目投资规模大，收益较低，往往不及商业化运作产品的收益率，但此类项目与民生息息相关，无法通过抬高单价来提升项目收益率。此次基础设施公募REITs的相关规则将新基建纳入范围，同时允许将多类型资产打包一起操作，因此，他认为，可以通过多类型资产打包的方式平衡几大参与方的利益诉求。