“银十”直击深圳楼市：二手成交量腰斩近五成

从去年“8·18”深圳先行示范区的利好消息，到今年“7·15”“史上最严”调控新政，政策对深圳楼市的影响，从去年和今年的国庆黄金周表现，可以明显感知。

据贝壳研究院统计数据显示，相比去年黄金周，深圳今年国庆期间二手房成交量下降47%，腰斩近一半。

值得留意的是，相较于二手房市场明显遇冷的状态，今年国庆的新房市场却稳中有升。10月1日至7日，深圳新建住宅成交411套，较去年同期的358套上涨15%。

业内专家在接受记者采访时表示，一方面是“金九银十”以来新房入市猛增，分流了部分潜在二手房客，另一方面是“7·15”新政对二手房市场的限制，将买家推到新房市场，这些都造成了黄金周新房和二手房的表现迥异。

记者在国庆期间以购房者身份，走访了龙华区、龙岗区、宝安区多个楼盘，整个市场并没有出现购房者预期中的普遍降价促销，但有楼盘通过违规“赠送面积”为营销噱头，吸引购房者。有专家向记者分析，今年楼市黄金周效应有所衰减，建议房企在最后三个月供应量井喷的市场环境下抓紧出货；而对购房者来说，接下来三个月或许是今年买房的最佳时机。

“打新”族的春天

“新房买到就是赚到，我国庆没别的安排，就看新盘。”9月份已经陪跑两个盘的陆先生告诉记者，想看看国庆能不能遇上打折优惠，说完马不停蹄走进了龙华某楼盘销售中心。

实际上，早在国庆前夕，已有不少新盘抢滩黄金周。据深圳房地产信息网公布，国庆前一周就有8个新盘获预售，9月30日至10月6日，又有4个项目入市，为“打新”一族提供货量。

陆先生所看的楼盘位于龙华区，均价在55000元每平方米，比周边市场价低2万元左右。记者走访发现，该楼盘附近为工业区，离地铁站1.6公里，配套欠佳。但由于政府限价，价格优势明显，10月2日开盘当日一早，销售中心外排起长队等待入场。10月7日，楼盘销售告诉记者，目前已经在清盘，仅剩几套低楼层户型。

从数据来看，国庆假期新房楼市整体稳中有升。据中原地产研究中心统计，深圳10月1日至7日新建住宅成交411套，较2019年同期的358套同比上涨15%。国庆期间深圳日均销售面积为0.58万平方米，同比上升16.4%。

虽然黄金周成交量较去年同期表现亮眼，但环比表现却不尽如人意。9月30日~10月6日深圳新房住宅共成交437套，环比下降41.7%。

事实上，这是由于深圳的“金九”新房市场表现尤为突出，成交4871套，创下近7年来9月份成交新高，出现不少“日光”盘。民轩揽翠台9月28日开盘，249套住宅当日售罄，认筹359批；金融街华发融御华府9月27日开盘，390套房源9小时售罄；东部新盘碧桂园观麓开盘当天，352套房500多人认筹。

一知名房产中介商告诉记者，新盘项目热销背后主要原因在于，“7·15”新政后，无房优先的选房规则使得市场中签率提升，不少刚需加入到了打新的队伍。以光明网红盘金融街华发融御华府为例，新政出台后，虽然认筹人数仍然不少，但相比一期394套房，认筹数高达8998批，中签率仅2.6%来说，金融街二期390套房，认筹数2814批，中签率已明显提升。

“‘7·15’新政的一个核心内容就是鼓励加大供应，而成交量与供应量息息相关，市场回升在情理之中。”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉向记者分析，再加上对二手房增值税免征期从两年改到五年等对二手房的限制，也将不少二手买家推到新房市场。

9月30日，深圳市住房和建设局发布的数据显示，截至2020年9月，本年内深圳市计划入市的住宅及商务公寓项目64个，预计供应房源35881套。即10月~12月，深圳还有3.5万套左右的新增供应，加上目前新房库存的房源数量，总共有超过8.9万套房源可供购房者选择。

值得留意的是， 2020年计划供应的新房总面积约为523.55万平方米，相较于去年，上涨了19.5%，是深圳近五年来最高的新房供应。

对此，李宇嘉认为，虽然供给量出现井喷，但深圳楼市的供需失衡状态依然严重。他建议，房企在最后三个月供应量井喷的市场环境下应抓紧出货；而对购房者来说，接下来或许是今年买房的最佳时机。

二手房的“凉秋”

相较于新房市场的热度高涨，二手房市场则将“7·15”新政以来“卖的不卖、买的不买”的观望态势，延续到了国庆黄金周。

南山区某房产中介林先生入行已有6年，他告诉记者，往年的国庆黄金周是自己最忙的时候，每天穿梭于各小区带看，不会有时间在门店坐着。但今年受政策调控影响，从1号到3号，总共带看2批，“房东出手的意愿不强，买家也犹犹豫豫。”

房产中介带客户看房的批量，是衡量楼市热度的重要指标。据贝壳找房发布的2020年城市“十一”找房热度统计，一线城市中，深圳总带看热度指数为67.37，在四个一线城市中排在最后；总带看量同比仅增长10.5%，带看增幅排在18个重点城市最后。

除了带看量，从挂牌价、网签量、成交量等指标来看，国庆期间深圳的二手房已绝对降温。交易量同比下降47%，腰斩近半，排在18个重点城市最末；成交均价比九月份低4%；新增挂牌量同比减少20%，同样位居最后；但业主调价中涨价占比，深圳排在18个城市第一，为42%，可见房东强烈的观望态度和涨价预期。

“国庆前一天，一位业主把自己三居室的房子价格上调了60万，我给他算了下，按照新政房屋增值税及附加税的一般税率5.6%，他上浮的价格刚好覆盖掉税费。”林先生告诉记者，国庆前将二手房价上调50万~100万元的不在少数，不着急出售的卖家都暂时不愿向市场妥协。

国庆楼市乱象频出

国庆期间，为了吸引购房者，记者发现深圳有楼盘悄悄将“买房送面积”的手段，作为国庆的营销卖点。记者以购房者身份，走访了龙华区一个项目。销售人员称，虽然国庆没有打折，但可以通过某种方式给记者优惠十多万元。在前往样板房的电梯门口，保安和售楼人员要求记者把手机暂存在一旁的储物柜中，称要看的样板间禁止拍照，所以不能带手机。

进电梯后，销售人员告诉记者，B座的02、03户型赠送了半个阳台的面积，等于为购房者优惠了15万元，但不要对外声张。来到样板间，售楼人员所称的阳台划了一条黄线标记，面积有约10平方米。“到时阳台可以自行改，转化为套内可使用面积。”记者在随后的户型图上看到的阳台远没有10平方米。销售人员表示，这部分赠送面积也不会写在购房合同中。

随后，一起带看的中介向记者解释，开发商将一部分实用面积以阳台名义来报建，政府规定阳台面积只算一半到报建面积中，这样开发商就可以少缴税。“所以不让拍照，担心外传被查处。”

就此操作，记者咨询了北京法学会不动产法研究会理事王玉臣律师。他告诉记者，对于购房者而言，所谓的赠送面积无法受到法律的有效保护。再者，送阳台的房屋均价，往往比不送阳台的要贵，所以房款中实际上包括了这部分费用。

他补充说，这种“偷面积”往往是涉嫌违规多建、超建，没有按照建设工程规划许可证的规划条件去建设，是法律明令禁止的。后续一旦被相关部门处罚或拆除，除非赠送面积写入了合同中，否则往往难以索赔。甚至就算写入了合同，因为名义上是赠送，也很难得到合适的赔偿或补偿，损失的还是业主。

除了违规“赠送面积”，还有中介告诉记者，如果想要抢网红盘可以付一笔“喝茶费”进行内部锁定房源。

实际上，上半年深圳宝安区就带头开展了打击房地产开发企业、中介机构收取“喝茶费”“更名费”等价外费用违法行为的专项行动，引发广泛关注。当时涉案的新锦安海纳公馆、云玺锦庭、润恒都市名荟等多个楼盘，全部暂停了房源网签权限。