上海楼市“降杠杆”：房贷全面收紧 24张涉房融资罚单敲“警钟”

“稳房价仍需持续用力，调控成效逐步显现。”7月28日，上海市发改委主任华源在作《关于上海市2021年上半年国民经济和社会发展计划执行情况的报告》时指出，今年上半年，上海市市场化新建商品房和二手存量住房成交量同比增速较一季度明显回落，房地产市场量价齐升的上涨势头初步回落。

据了解，今年以来，上海市连续出台了多项针对房地产市场的调控措施，显示出稳定房地产市场的决心。例如，在接连出台集中供地、集中供房、积分认筹等针对土地和住房端的措施后，上海正继续在“资金端”加强调控，不仅全线上调了房贷利率，更是重拳出击管控资金违规流入房地产市场的乱象。

仅在7月份，上海银保监局已经接连发出了24张涉房融资罚单，包括工农中建交“五大行”等在内的多家金融机构累计被罚款1890万元，再次敲响了涉房违规融资的“警钟”。其中，7月27日，上海银保监局一日连开17张罚单；此前的7月中旬，上海银保监局已经开出7张涉房融资罚单。

而在7月24日，上海市全线上调了房贷利率，正式步入“5字头”时代。近日，中国银行和交通银行等大型国有银行上海分行营业部贷款中心负责人向《中国经营报》记者确认：“上海首套房贷利率将从原先的4.65%上调至5%，二套房贷利率则从5.25%上调至5.7%。”

与此同时，上海多家银行工作人员也向记者透露，目前个人住房贷款额度已经不足，并且有些业务已不直接向个人开放，而是需要通过合作的中介平台或者开发商提供贷款。

房贷利率步入“5字头”时代

7月23日，人民银行上海总部与在沪银行召开会议，确定房贷利率上调事宜。其中，首套房利率由4.65%上调至5%，二套房利率从5.25%上调至5.7%。

据了解，该政策已从7月24日开始实施。近日，中国银行、交通银行和中信银行等上海营业部贷款中心的负责人皆向记者确认：“7月24日之后，上海的房贷利率都已按照新利率进行了上调。”

对于此次上海金融机构上调房贷利率影响，易居研究院智库中心研究总监严跃进向记者指出，这充分说明上海已经出现了房贷“收紧潮”。“首先，会影响购房者的购房成本，即按揭贷款成本。贷款政策收紧后，客观上对于二套房市场影响更大，有助于进一步稳定市场，同时也使得后续房价趋稳空间更大。”

中原地产上海公司分析师卢文曦则向记者“算了一笔账”：“在首套房方面，以贷款周期为30年的200万元商业贷款为例，按原来4.65%的贷款利率、等额本息的方式计算，每月要还款1.03万元；但如果按照现在5%的贷款利率来计算，每月需还款1.07万元，相当于每月要多还400余元，利息成本要增加15万元左右。”

“实际上，此次利率上调对房地产市场情绪产生了比较大的影响。房贷利率上调，是调控维持高压的信号。如果市场预期没有得到改变，那么调控有可能还会继续升级、加码。”卢文曦进一步解释称，“从现实影响来看，金融端短期收紧的信号明显，从审核周期加长到放款时间延长，都会对房产交易产生影响；其次，房东卖出房源，但不能回笼资金或回笼的时间不确定，便无法实现置换目的，因此会挑选更有支付能力的买家。受此影响，房地产市场特别是二手房的交易速度便会放缓，价格的支撑力也就不足了。”

虽然上海市房贷利率已全面步入“5字头”时代，但卢文曦也同时指出，相较于广州和北京等城市，上海的房贷利率并不算高。“在广州，工农中建‘四大行’首套房贷利率基本上已经达到5.65%，二套房贷利率最高则达到5.85%。此外，北京目前首套房贷利率是5.2%，二套房是5.7%。 ”

记者梳理发现，目前全国大多数城市的首套房贷款利率已维持在5.1%以上，二套房则在5.88%以上。根据贝壳研究院发布的6月房贷业务统计数据显示，在全国72个城市中，首套和二套房的房贷平均利率分别为5.52%和5.77%。并且首套和二套房贷平均利率已经连续7个月呈上升趋势，今年二季度已分别累计上涨17个和15个基点。

对于上海房贷利率低于全国平均水平的原因，卢文曦向记者解释道：“这主要和上海作为全国金融中心的地位有关系。上海市资金汇聚，资金相对来说更加充裕，成本也不会特别高。”

严控涉房“放贷”额度

“目前，从审批到放款，要完成全部流程的话，可能得等到春节之后了。”7月27日，中国银行上海分行贷款部相关负责人告诉记者：“办理个人住房贷款，如果现在开始申请，到放款落地需要等待的时间更长。”

与此同时，中信银行上海分行贷款部门相关负责人吴昊(化名)也表示：“目前办理个人住房贷款的具体放款时间还无法确定，的确需要等很久。”

除此之外，吴昊还向记者强调称，在个人住房贷款业务方面，中信银行上海分行已经不直接向个人开放了。其指出：“在二手住宅贷款方面，我们目前只跟链家平台合作，需要通过链家这个第三方进行担保；而在新建住宅贷款方面，我们也只与部分开发商进行合作，比如目前我们和一些头部房企都有合作。”

事实上，上海多家银行在刚进入第三季度便已经对外表示：“放款时间不定”。对此，相关业务人员解释称，主要是由于银行的贷款额度已经不足。

2020年12月，人民银行和银保监会联合发布了《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中管理制度的通知》，根据不同机构类型，对房地产贷款余额和个人住房贷款余额分为五档进行分类管理，且设置了占比上限。其中，大型银行的房地产贷款和个人住房贷款占比的上限分别为40%、32.5%；中型银行上限分别为27.5%、20%；小型银行分别为22.5%、17.5%；县域农信合作社的为17.5%、12.5%；村镇银行则分别为12.5%和7.5%。

随着房地产贷款集中管理制度的出台，银行在总量上控制了房地产贷款放贷规模。7月14日，银保监会统信部副主任刘忠瑞表示，今年上半年房地产贷款增速已降至10.3%，低于全部贷款增速。

银行也金融机构控制房地产贷款规模，也给房地产市场带来了较大的资金压力。近日，上海某即将开盘项目的销售人员告诉记者：“现在贷款的确很难，我们也还没有确定好合作的银行。而且我们这边未来的贷款额度也不会很多，贷款三成的放款会快一些，如果贷五成或以上，放款周期最起码得半年以上。”

重拳打击涉房违规融资

7月27日，上海银保监局连续发布了17份行政处罚信息公开表，工农中建交等“五大行”均在名单之中。记者梳理后发现，处罚案由皆与房地产贷款违规有关。

其中，中国建设银行在上海的8家支行受到了处罚，累计被处以410万元罚款。案由则分别包括发放不符合条件的房地产并购贷款、未根据房地产项目的实际进度和资金需求发放贷款、向项目资本金不足的房地产项目违规提供融资、某个人消费贷款违规用于购房、某个人住房贷款贷前调查严重违反审慎经营规则和流动资金贷款形式违规发放土地储备贷款等事项。

此外，中国银行、工商银行和交通银行等在上海地区的支行也由于部分流动资金贷款违规流入房地产市场，而被处以50万元至150万元不等的罚款。而招商银行上海分行的管理人员也由于部分流动资金贷款违规流入房地产市场而遭到警告。

与此同时，上海外高桥集团财务有限公司也由于部分流动资金贷款违规流入房地产市场，而被罚款50万元，且该事件的相关负责人也被警告。

事实上，早在7月12日，上海银保监局便已经发布了7份因违规提供涉房类融资罚单。其中，上海银行因部分个人贷款违规用于购房等违规行为被罚款460万元；农业发展银行上海分行则由于将部分固定资产变相用于支付土地出让金而被罚款150万元。

记者梳理发现，上海银保监局在7月份接连发出了24张涉房违规贷款罚单，以打击相关资金违规入楼市，累计罚没金额达到1890万元。

而在4月份，上海银保监局相关负责人曾告诉记者，已经选取辖内16家银行开展了经营贷和消费贷违规流入房地产市场专项稽核调查行动，共发现123笔、3.39亿元经营贷和消费贷涉嫌被违规挪用至房地产市场，同时还发现部分银行存在首套房认定不准确、数据填报不规范以及外部“助贷”机构违规问题突出等问题。

值得注意的是，在此次上海银保监局发出的违规罚单中，除了经营贷等违规流入楼市外，“以流动资金贷款形式违规发放土地储备贷款”的事由也被重点查处。

7月22日，住建部房地产市场监管司司长张其光也强调，将会同有关部门，进一步落实城市政府主体责任，强化省级政府的监督指导责任。下一步将加强房地产金融管控，完善房地产企业三四线四档融资管理规则，落实银行房地产贷款集中度管理，坚决查处经营贷、消费贷、信用贷违规用于购房。