19城完成集中供地首秀 土拍“角斗场”房企“马太效应”明显

近日，上海即将迎来集中供地的首秀，而截至6月3日，合肥、苏州、宁波、南京、无锡、杭州等19个城市已经陆续完成了第一批集中住宅用地出让的拍卖，且这19个城市首轮集中供地的成交总额已经达到8000亿元人民币。

今年2月，为了平抑地价，自然资源部发布了集中供地的调控文件，此后部分城市陆续公布本地在2021年的供地计划。对于各地的供地差异，在近期易居克而瑞第28届地产金融形势发布会上，易居企业集团CEO丁祖昱评论道，重点城市首批宅地集中供应规模与2021年宅地计划供应规模比较，城市供地节奏差异巨大，其中广州供地最为“积极”，而深圳相对“保守”。

在4月中旬，长春市成为了全国集中供地的“首发”城市。然而，随着越来越多的城市“开闸”，土拍市场的“战况”却异常激烈，限价被频频触发，全国土地市场平均溢价率也升至三年来的新高。

克而瑞发布的4月土地市场月报显示，由于优质地块频出，当月全国300个城市的经营性土地的平均溢价率，从3月的17.8%涨至25.4%。而最近三年，全国经营性土地的平均溢价率多在18%以下。此外，规模房企相较于中小型房企，具有更大的优势。

集中供地的“上半场”角逐

随着合肥市和郑州市这两个城市首轮集中供地的拍卖在6月3日落槌，目前已有19个城市完成了集中供地的首秀，且集中供地的成交总额已经达到8000亿元人民币。

今年2月，自然资源部发布了住宅用地分类调控文件，要求22个重点城市住宅用地实现“两集中”：一是集中发布出让公告，且2021年发布住宅用地公告不能超过3次；二是集中组织出让活动。

作为最受关注的城市之一，上海也将于近日开启第一轮住宅用地出让的拍卖。此前公布的信息显示，上海第一批集中供应的土地数量将达到52宗。

此外，上海还将实施“限价+一次性报价”的竞拍模式，即设置了地块的起始价格、中止价和最高报价，并规定溢价率达到10%时就封顶。当达到上限后，以一次书面报价为准，同时不得超过最高报价，并以最接近一次书面报价平均价的原则确定竞得人。

在此前19个首轮集中拍地的城市，土拍市场的表现差异明显。

4月末，无锡作为长三角地区最先进行集中供地的城市，竞价异常激烈，在出让的16宗土地中，有15宗拍至封顶价，且土拍的工作时间由两天延长至了三天。

据悉，无锡首批集中供地累计成交16幅，虽然土地数量较少，但平均成交楼面价达到了1.35万元/平方米，比2020年上涨了30%左右，一半左右的地块刷新了地区历史楼面价。与此同时，无锡市对土地进行了限价，最高溢价率不得超过20%，竞拍达到最高限价后通过竞配建、竞自持和摇号确定土地归属。

同样规定了“封顶自持”的杭州市，在土拍首日的前一晚，有四分之三的地块在自由报价阶段便已“价格封顶”。5月初，杭州共集中出让57宗涉宅用地，总建筑面积757万平方米，总起价934.7亿元，最终溢价成交1178亿元。

备受瞩目的北京市，也于5月中旬完成了集中供地的土拍，共进行了4天。

最终，30宗土地成交价达到1109.71亿元，楼面均价为3万元/平方米。其中1宗以招标形式出让，另29宗采取挂牌竞价的程序出让。29宗以挂牌形式出让的土地中，有4宗底价成交、3宗合理溢价、另22宗均触及最高土地限价。

由于所有地块均设置了上限价格，被严格管控，此次北京集中出让的土地平均溢价率9.5%，并不高。但有分析称，实际上，由于竞报公租房面积、政府持有产权等，房企可售面积减少，到手土地的实际溢价率远远高于表面溢价率。

规模化房企优势凸显

在热火朝天的土拍市场，有众多房企博弈。目前博弈的结果显示，规模房企正成为集中供地机制下的最大赢家。

克而瑞统计的相关数据显示，在无锡，75%的地块均被前50强房企拍得；在杭州，被前50强房企收入的土地数量达到了45%。

此外，多家房企联合拿地，也成为此轮集中拍地的典型特征。联合拿地不仅成为中小房企突围之道，更成为规模房企抱团取暖的一大方式。克而瑞统计的相关信息显示，滨江和融信便联合在杭州竞拍拿到4宗地块，总价高达172亿元。

集中供地的制度，正使得房地产行业的逻辑在发生改变。行业格局迎来重塑，也给企业投资布局带来了新的机遇与挑战。

首先便是资金问题，克而瑞证券首席分析师孙杨在易居克而瑞第28届地产金融形势发布会上坦言，在双集中政策下，房企分化明显，在短时间内对保证金和前融的需求大大提升，除去短期负债后在手现金的剩余量越多，公司的安全边际相对越高，对于高息资金的需求量则越低。

“前融和保证金短期内成本较高，是投资机会，市场会增加新的参与方。房企合作增加，中小房企在优质项目上的并表权争夺压力加大，可能会影响未来财务上的表现。”孙杨指出，城市开发界面逐渐分化，非特色房企将逐渐边缘化。

除此之外，作为非头部房企，区域深耕、产品力、项目操盘能力、双集中城市补货的情况和权益也是未来弱化资本市场担忧的关键。

港龙中国执行总裁姜炜同样在上述发布会上表示：“在双集中制度下，资金周转和以往的高周转不一样。”企业的资金是核心能力。

尽管近期“地王”频现，房企一拥而上，进而致使地价攀升，但是姜炜提醒道，行业需要更多的理智和冷静。他指出，集中供地政策提高了土地市场透明度，理论上应该是利于地价降低。“对于新政不需要过度紧张，调控不会急转弯。”

与此同时，姜炜也给中小房企提出了应对策略：“站在投资端的角度来分析，中小房企要认清形势，学会经营低利润项目，未来的行业将会更透明、更公开、更激烈、更残酷，不具备先发优势的中小房企要认清形势、谋定后动。”

作为成长型房企的代表之一，龙记泰信集团的执行总裁杨江辉也在上述发布会上坦言：“中小房企融资更难，服务和产品将遭受降维打击。”集中供地影响下，城市区域竞争压力增强，房企更倾向合作，回款周期将会拉长。

尽管“留给成长型房企的窗口越来越少”，然而在他看来，窗口仍然存在。“成长型房企要先定期望目标，再定具体战略，其次基于期望目标倒逼和基于企业现有资源顺推战略，定期复盘。关注投融资资源、运营节奏、资产结构、现金流表现、组织管理。”