公募REITs要买么 8个问题讲清楚

引言

公募REITs来了，5月31日开启网上申购。REITs是什么？值得买吗？有什么需要注意的。

笔者整理了8个要点，把上述问题说清楚。

1、什么是REITs，投资于什么？

REITs(Real Estate Investment Trusts)，翻译过来是不动产信托投资基金，也有称房地产信托投资基金的。但在国内房住不炒的大背景下，咱们的REITs不是投资于房地产，而是投向基础设施领域，比如高速公路，仓储物流，产业园区等。

数据来自沪/深交易所

REITs产品有比较长的封闭期，在封闭期内是不能申购和赎回的，但是可以在场内按照市场价格进行交易。根据基金公告，部分产品将在6月21日上市，其它产品也可能会在6月中下旬上市，具体请以管理人最终公告为准。

2、REITs的投资价值在哪

从投资角度，REITs产品的本质是将项目收益权打包，拆散卖给投资者。比如高速公路收费权，可以把每年的收费打包，再拆散了卖给投资者，投资者按持有份额获取项目每年的分红。

公募REITs是强制要求分红的，收益分配比例要求不低于基础设施项目年度可供分配金额的90%，投资者有望获得相对稳定的收益。

根据基金招募说明书，9只产品的预计现金流分派率为4%-12% 。但需要指出的是，这并不意味着是兜底收益，管理人也不保证长期按照这个比例刚性兑付。

投资者的第二块收益，是租金收入的提升和持有的底层资产的升值，笔者理解有点类似隐含看涨期权的意思。但同理，如果经营不善，或者区域经济下滑，这部分则有可能是负收益。

另外，REITs在证券市场上的交易价格可能会出现比较大的波动，影响价格的因素包括市场情绪、利率环境、基础资产状况等。这个场内的交易价格不一定等于产品的净值，或者说大部分时候价格是围绕价值在波动的。

3、本次的项目质地怎么样

项目准入基申报流程严格

需要至少通过省级发改委、国家发改委、证监会以及沪/深交易所三个层面。

要求项目要符合国家重大战略、宏观调控政策、产业政策、固定资产投资管理法规制度等。

来源：中国证券投资基金业协会、世联评估、中信建投证券

基础设施项目应当符合以下条件

1、权属清晰，资产范围明确，且完成权属登记；

2、不存在限制转让或限制抵押、质押；

3、不存在抵押、质押等权利限制；

4、土地实际用途与其规划用途及权证所载用途相符；

5、涉及经营资质的，经营许可或资质应合法有效；

6、基础设施项目采用 PPP 模式的，另需满足额外条件。

基础设施项目现金流应当符合以下条件

1、基于真实、合法经营，价格或收费标准符合相关规定；

2、符合市场化原则，不依赖于第三方补贴等非经常性收入；

3、持续、稳定，近3年未出现异常波动。

4、(直接或穿透后)来源合理分散。特殊模式除外，但重要现金流提供方应资质优良，财务状况稳健；

6、近 3 年总体保持盈利或经营性净现金流为正。

标的基础设施和相关指标要求

1、项目运营时间原则上不低于 3 年。现金流持续稳定且来源合理分散，近 3 年内总体保持盈利或经营性净现金流为正；

2、基金总资产不得超过基金净资产的140%。其中，用于基础设施项目收购的借款不得超过基金净资产的20%；

3、80%以上基金资产投资于基础设施ABS。 其余投于利率债、 AAA级信用债，或货币市场工具；

4、收益分配比例不低于合并后基金年度可供分配金额的90%。在符合分配条件的情况下，每年不得少于 1 次。(“应分尽分”)

5、预计未来 3 年净现金流分派率(预计年度可供分配现金流 / 目标不动产评估净值)不低于4% 。(风险提示：标的准入指标不代表最终收益水平保证)

基金管理人资质要求

设置独立的基础设施基金投资管理部门，配备不少于 3 名具有5年以上基础设施项目运营或基础设施项目投资管理经验的主要负责人员，其中至少 2 名具备 5 年以上基础设施项目运营经验。

总体来说，基础设施REITs项目审批严格，有清晰的定量指标进行约束，对基金管理人也有不低的资质要求，本次9只项目全部选自中国经济最发达的地区，质地相对较好。

4、本次9只产品如何选

具体到该买哪只产品，这道题目是没有标准答案的。不过有个原则，就是在投资任何产品之前，一定要对产品有充分地认识。

对于本次9只公募REITs来说，可以分为两大类，即收费收益权类(也称特许经营权类)和完全所有权类。

对于收益收费权类项目，底层资产主要有收费公路、污水处理、铁路、城市轨道交通等等。特别需要注意的是，这个收费权是有到期期限的，比如高速公路的特许经营时间还有10年，那么到2031年底，一般来说，国家就会收回这套高速公路的收费权，这也就意味着项目结束了。

在笔者的直播中，有投资者问，这是不是说“本金就没有了”呢？

肯定是不能这么理解的，因为在项目的存续期，每年是获得分红的(现金分红、到账可取)，这有点像我们在银行办理的“整存零取”业务：认购或者买入基金，相当于“整存”，每年取得分红，相当于“零取”。每年逐步“取钱”，资产价值就会随着时间而逐渐减少，产品单位净值和市场的交易价格就会随着收费收益权的到期而逐渐归零。所以，如果您看到基金交易价格降低，千万不要盲目恐慌，先判断下是不是属于这类情况。

另外，对于特许经营权的收费收入来说，与当地的人口、交通、经济等因素相关，相对来说要比较稳定，但缺点也是因为相对比较稳定，底层资产的增值空间可能就不大了。

对于9只产品，收益收费权项目的预计分红率相对较高是有原因的，且不可单凭数字大小就做出投资判断。

对于完全所有权类项目，底层资产主要有产业园、仓储物流、数据中心等。存续时间理论上受到土地产权的年限限制，比如综合用地的建设使用权为50年，商业用地为40年，但可以认为符合永续经营的假设。

这类项目的主要收入来源是租赁收入，项目方

往往与租户签订长期租约，稳定可预期，但也存在租约集中到期，租户经营不善等情况导致的波动。

长期来看，物业的公允价值可能随着物业经营改善而逐步提升，存在一定的增值空间。所以有的项目预期分红率虽然不高，但如果考虑到底层资产的增值空间，也是挺有投资价值的。

5、REITs产品到期如何处置

对于收益收费权(特许经营权)类REITS，到期后净值趋于零，不涉及期货资产处置的问题。

但是对于完全所有权REITS，到期后资产处置变现情况会影响到项目估值和投资周期内的收益率。从已经披露信息的9只REITS来看，完全所有权类项目大部分是通过市场化处置的方式进行。

6、REITs产品发行和普通公募的区别

公募REITs发行由这几部分组成，一是向战略投资者定向配售，二是向符合条件的网下投资者询价发售，三是向公众投资者公开发售。对于战略投资者，获得的份额可能比较多，但是锁定期也比较长，目的是吸引专业机构参与，引导长期持有。网下发售与公众投资者发售部分不设置锁定期，在上市后可以在场内进行交易。

在发行价格上，并不是普通公募的1元，而是类似于新股发行的询价方式，目前最低的询价区间2元附近，最高的13元附近，定价方式是采用项目未来现金流折现的方法。

在配售比例上，根据公告，目前9只产品网下投资者平均有效认购超7倍，最多的蛇口项目是15倍多。另外笔者统计了2019年以来的新股中签率，根据wind数据经过测算，网上申购的平均配售比例是1/2400，网下申购的平均配售比例是1/1300。公募REITs的网上认购配售比例会是多少呢？咱们拭目以待。

7、还有哪些关注点不能忽略

还有哪些要点需要关注呢？笔者总结了十项比较重要的，具体如下：

(1)REITs有比较长的封闭期，如果想退出是不能赎回的，可以选择在场内进行卖出，这个卖出的价格可能比实际价值高，也可能比实际价值低。

(2)估值频率是半年到一年一次，场内的交易价格在估值出来的前后，可能会有比较大的波动。

(3)REITs的短期价格波动可能受市场情绪，也就是受参与群体的贪婪和恐惧影响，很难在事前给出精确预测。笔者提醒您的是，千万不要以严重高于资产价值的价格，买入相关产品。

(4)20多年前，中国封闭式基金上市，当时价值1元的封闭式基金，被非理性的炒到了2.4元，后边再度跌回1元附近，之后还出现了折价交易，当时高位接盘的投资者滋味肯定不好受。

(5)项目可能会有扩募，底层资产也会随之变动，分红情况也会产生变化。

(6)根据公告，目前网下发售的份额占比16-32%，面向公众发行的份额占比5-13% ，在产品上市后，极端情况下有流动性不足的可能。

(7)底层资产运营情况的可能会产生变化，可能会有出租率较低、租户质量较差、租金水平不高等)，区域产业发展下滑等情况，当然同理也可能有利好的趋向。

(8)产品交易价格存在有较高波动的可能，需要特别指出的是，REITs产品不是债券或者银行理财。

(9)公募REITs产品上市首日涨跌幅限制为30%，上市首日以后涨跌幅限制为10%。

(10)每个项目还有自己独特的要点需要关注，比如仓储物流类项目是否会受到单一大客户变动的影响，环保类项目是否有国家补贴政策变化的影响等。

8、参与前需要做什么准备

首先要理解REITs产品的特点，很多内容可能都在本文提示了，哪些您觉得没讲清楚或者有别的问题，建议您及早与您的客户经理联系。

对于具体项目，建议在投资前了解标的资产的特点，投资价值、产品期限和流动性以及相关风险，对于每个产品，基金公司都披露了非常详细的招募说明书及相关材料，您可以到交易所网站下载，也可以找您的客户经理索要。

上交所：http://www.sse.com.cn/disclosure/fund/reits/

深交所

http://reits.szse.cn/disclosure/index.html

投资者通过证券公司在场内是可以交易REITs产品的，强烈建议各位读者朋友到券商开通证券账户。