越秀服务拟最多募资2.5亿美元在港上市 96%物业在一二线城市超八成收入来自大湾区

在提交上市申请三个多月后，越秀服务通过了港交所聆讯，在港上市在即。

5月25日，越秀服务集团通过港交所主板上市聆讯，并计划进行IPO路演。今年2月份，越秀服务向港交所递交了上市申请的公告，拟募集资金约2亿美元-2.5亿美元。

招股书显示，截至2020年12月31日，越秀服务在管面积为3260万平方米，在管项目数量为215个，在管面积中有96.1%的物业位于一线、新一线和二线城市。

从业绩来看，越秀服务的收入由2018年的7.63亿元增长至2019年的8.96亿元，并进一步增至2020年的16.8亿元；净利润由2018年的4730万元增长至2019年的9320万元，并进一步增至2020年的2.04亿元。

公告指出，控股股东越秀地产是国内最大的TOD(即以公共交通引导城市用地开发)发展商之一，因此，越秀服务形成了TOD住宅管理和TOD站点或车辆段管理双结合的TOD综合物业管理模式，此模式将会成为越秀服务未来规模扩张和利润增长的新动能。

超八成收入来自大湾区

七年前，广州地铁集团和越秀地产母公司越秀集团签署企业战略合作协议，正式建立全方位战略合作伙伴关系。越秀服务是中国城市运营服务商，也是大湾区内提供综合物业管理服务的主要市场参与者。

2020年，越秀服务位于大湾区的在管面积已由2019年的1640万平方米提升至2530万平方米，占总在管面积的77.4%，公司同期来自大湾区的收入占总收入的82.4%。

收入集中于大湾区与越秀服务的母公司依赖症息息相关。越秀服务脱胎于越秀地产，后者一直实施着深耕大湾区的市场战略。2020年，越秀地产在大湾区实现合同销售金额约636.6亿元，在集团合同销售金额中的占比达到66.5%。并且，越秀地产同期在大湾区和广州所拥有土储分别占集团总土储的55.1%、46.6%。

报告期内，越秀服务来自最大客户越秀集团及其附属公司、合营企业、联营公司的营业收入分别为1.883亿元，2.736亿元与2.572亿元，分别占各相关期间营业收入总额约24.7%、30.5%与32.9%。

截至2020年12月31日，越秀服务在管面积为3260万平方米。其中，来自外部项目占总面积的14.2%，超八成来自越秀地产及其关联方。

TOD模式将成发展新动能

从业务构成来看，越秀服务提供非商业物业管理及增值服务和商业物业管理及运营服务。在2020年越秀服务的总收入中，非商业物业管理及增值服务的收入占比为69.4%，商业物业管理及运营服务的收入占比为30.6%。利率自2018年的5.3%略增至2019年的6.5%，并于2020年大幅增至21.6%。

2020年11月，越秀地产斥资2.82亿元并购了广州地铁旗下广州地铁环境工程有限公司及广州地铁物业管理有限责任公司67%股权，成为了拥有“地铁环境工程维护+地铁物业管理运营”的复合型物业管理公司。TOD模式的轨交物业也将成为越秀服务区别于其他物企的“新招牌”。

通过与广州地铁合作，越秀地产成为国内最大的TOD发展商之一。截至2020年12月31日，越秀地产拥有5个TOD住宅项目，总建筑面积近400万平方米，2020年TOD住宅项目的合同销售金额约为170亿元。

因此，越秀服务形成了TOD住宅管理和TOD站点或车辆段管理双结合的TOD综合物业管理模式，此模式将会成为越秀服务未来规模扩张和利润增长的新动能。