增加学区房持有成本是抑制学区房炒作的釜底抽薪之策

今年以来，全国一些大中城市学区房价格出现了一轮快速上涨，甚至成为部分投资者炒作的标的，这显然不符合“房住不炒”的定位。4月30日召开的政治局会议强调“防止以学区房等名义炒作房价”，此前上海和北京等多个重点城市针对学区房炒作已陆续发布了系列政策，预计后续一些学区房上涨的热点城市亦会跟进出台一些有针对性的政策。

任何一项被投资者所追逐的资产其价格快速上涨都是由于短期供需结构失衡所致，如果再叠加高于经济增速的货币供应，那么核心优质资产价格上涨的速度就会更快。学区房近年来在一些地区被炒作也无非是这个原因，一方面在于教育资源分布的相对不均导致短期供需不平衡，另一方面则在于学区房的持有成本较低，只要学区政策不改就稳赚不赔。因而，抑制学区房炒作的政策重点主要应从上述两个方面开展。

先说教育资源分布的相对不均问题，这个问题其实在我国长期存在，大城市教育资源本身就较中小城市更为丰富。但为何学区房在近年来才变成一个被炒作的核心资产呢？这其实与新出生儿数量和学校供给有直接关系。

每年新出生人口无疑是最大的需求变量，我国新出生人口的峰值在上世纪80年代后期达到顶点后逐渐回落，直到2011年才开始反弹，在这期间特别是上世纪90年代后期到2010年这段时间，由于新出生人口数量的持续下降，很多地区的中小学面对生源减少的局面不得不进行合并或直接退出，很多老师则不得不转行，学校的学位供给快速收缩。而到了2011年新出生人口数量反弹对应2017年这部分儿童小学入学的时候，那些已退出历史舞台的学校很难短期重新开业招生，学校的供给增速赶不上学位的需求增速，由此造成供需不平衡，学区房的持续走热也是从这个时间开始的，与出生人口数量变化能够基本对应。

特别是上世纪90年代后期至今我国人口流动呈现出从东北、中部和西部向珠三角、长三角和北京流动的明显趋势，这也就是为何这些地区学区房供需矛盾较为突出的主要原因。

同时，2009年以来，我国社会融资规模增速多数时间高于名义GDP增速，带来的结果是实体经济部门杠杆率的持续走高，多释放出的货币信用持续推动资产价格上涨。由于新出生人口数量与人口流入地区学位供给的不平衡，学区房自然而然就成为一种稀缺资产受到资金的追捧，其涨幅也对应大于人口流入地区平均房价涨幅。

另外，受到近几年经济潜在增长率下行的影响，我国存量经济的特征越来越明显，各行各业的“内卷化”趋势逐渐显现。这点在教育领域体现得格外突出，在很多大城市，各种课外辅导班如雨后春笋般崛起，在一些重点学校基本每个小学生都额外掌握钢琴、舞蹈、美术等几项课外技能。而且，以前本该在中学阶段学的知识已逐渐前移至小学阶段，家长教育支出持续加大。在此背景下，中产阶层也更愿意通过购买学区房的方式让子女就读重点学校，获得一个相对高的教育起点。

再说学区房持有成本较低的问题。谈到动辄花费几百万上千万元购买学区房时，很多人自然而然地会将上重点公立小学与上私立小学进行对比，因为在一线城市上私立小学一年的费用在20万元左右，九年花费200万元左右，远低于购买学区房的成本。但私立小学却没有像学区房一样出现扎堆的现象。这其中的根本原因在于，购买学区房的家庭由于学区房持有成本与普通住房相同，在使用完学位后可将学区房进行出售，且到时学区房还会涨价，这样的行为基本上是一个稳赚不赔的买卖。也就是说，虽然学区房在购买时花费较大，但具备投资属性，未来还可卖出获得投资收益，而私立小学的学费支出属一次性消费支出，未来无法通过出售获得投资收益。从这个角度观察，增加学区房的持有成本才是解决学区房炒作的釜底抽薪之举。

展望未来学区房的走势，从新出生人口数量角度，在全面二孩政策影响下，我国新出生人口的高峰出现在2016~2017年，随后快速下降，对应小学入学年份为2022~2023年，也就是说从2024年起全国的学位供需矛盾会逐年得到缓解，对应学区房热度本身也会自然下降。而且，近年来人口流入的热点城市也在加大中小学的配套建设，逐步增加学位供给。同时，鉴于当前我国宏观杠杆率已处于近年来的高位，未来保持宏观杠杆率平稳是大概率趋势，今年的《政府工作报告》就特别指出货币供应量和社会融资规模增速与名义经济增速基本匹配，并保持宏观杠杆率基本稳定，也就是说未来整体货币供应不会再出现较为宽松的情况，这相当于从流动性角度为资产炒作降温。

因而，从整个新出生人口、学位供需和货币发行角度观察，未来利于学区房炒作的边际条件其实已经是在逐渐收窄的。

再来看当前热点城市给学区房降温的具体政策，无论是北京的“多校划片”、“六年一学位”延长至九年还是上海中考的“指标到校”政策，其实政策出台的初衷都是在区域内平均分配教育资源。但这样的政策在打击学区房炒作的同时也存在一定弊病，比如北京一些重点地区重点小学扎堆，该区域的房子还是属于学区房，即使“多校划片”也不能缓解学区房炒作，如继续放大片区范围就会与就近入学政策出现矛盾。上海“指标到校”政策虽然能给热点地区学区房快速降温，但其实是变相削弱了好学校的生源水平，不利于好学校长期健康发展。归根结底，教育资源的平均分配本身就是一项理想化的举措，无论采取何种措施都很难做到绝对的平均。

与其如此，还不如从增加学区房的持有成本入手，结合正在研究的房地产税政策综合施策，形成正向激励。好的学区房地产税相对较高，教育资源配备和社区环境也相对较好，地方政府将房地产税收入再投入到本区的建设上，这样既解决了目前一些重点城市很多学区房是“老破小”、居住环境差的问题，又能让每个城市的不同区域间形成良性竞争机制，这也是发达国家已普遍采取多年的政策。对购买者而言，由于学区房的持有成本增加，在购买前会综合衡量投入与产出之间的回报，可有效避免学区房投机行为。