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万亿新蓝海将开闸 公募REITs前景广阔

2021-05-10 08:59:13来源:中国基金报

拥有万亿市场蓝海的公募REITs即将迎来正式开闸。多家基金公司及从业人士表示,中国在基础设施领域的大量投入为这一市场奠定了坚实基础,公募REITs将成为投资者配置基建资产的最佳形式,这一业务前景广阔。

市场前景广阔

产业系或券商系具优势

北京大学光华管理学院的研究报告显示,保守估计,中国公募REITs市场规模将达到4万亿至12万亿元。考虑到中国城市化人口数量、不动产总量和固定资产投资明显超过美国,中国REITs市场进入成熟阶段后,规模将远远大于美国,发展空间非常广阔。

“公募REITs业务潜在市场规模以万亿计,这是中国经济发展到现阶段的必然产物。”新华基金相关人士表示,过去十几年,中国在基础设施领域做了大量的投入,时至今日,新基建投资仍然是拉动中国经济持续发展的重要驱动力。基础设施公募REITs作为打通一、二级市场的产品,起到了盘活存量资产、为新项目投资注入权益性资金的桥梁作用。

谈及公募REITs业务的前景,博时基金充满信心,“中国是基建强国,在基础设施领域储备了相当可观的体量。而且,一些基础设施资产的收益稳定性高,非常适合做REITs。”

德邦基金指出,公募REITs是一个历史性的里程碑,将成为中国资本市场重要的组成部分,对于公募基金行业乃至整个资本市场都是很大的发展机遇。

市场空间广阔,多家公募及人士强调,具有产业资本、当地国资部门背景的基金公司,以及券商系公募,在这一新赛道上具备先发优势。

上述中航基金公募REITs业务负责人分析,有三类基金公司在未来REITs业务发展上会更有优势:一是主要股东具有产业资本背景的基金公司,未来产业降杠杆、资产证券化、实现可持续发展,公募基金可以发挥主要作用;二是股东为券商的公募,券商在资产证券化业务上有优势;三是股东有当地国资部门背景的,在当地国资部门支持下,相关公司将获得更多机会。

定位为“另类固收+”产品

适合中等收益风险投资者

从风险等级看,多家公募及从业人员表示,公募REITs可以定位为“另类固收+”产品,波动性和风险性低于股票、高于固收产品,将为居民增加财产性收入开辟新渠道,也将为保险、银行、养老金、券商资管、私募基金等机构投资者提供新选择。

中金基金表示,公募REITs的投资门槛较低,便于交易,有利于提升资本市场的普惠性。从机构投资者的角度看,公募REITs产品以提供长期稳定分红为目标,特别有利于引导养老金、保险等长期资金投资长期收益型资产,也将为保险、银行等机构提供新的选择。

德邦基金认为,公募REITs作为一种兼具地产与投资属性的产品,既能享受地产物业升值的红利,又能享受二级市场的流动性,是大众投资基建资产的最佳形式。从海外的情况来看,这种特性不仅受到个人投资者的喜爱,养老金、保险公司等大型机构也占据了REITs投资者的很大比例。

新华基金表示,公募REITs产品有两个最核心的特点:权益属性和强制分红,在收益和风险特征上都是介于股票和债券之间的一个夹层产品。因为底层资产属于传统投资领域的另类资产,可以把公募REITs定义为“另类固收+”。从投资角度讲,公募REITs比较适合追求长期稳定投资收益的个人或者机构,是对过往高收益类信托理财产品的一个很好的替代。

新华基金还认为,公募REITs根据底层资产不同,也分为两大类型:一是底层资产属于收益权类的REITs项目,如高速公路、污水处理等,资产本身并不具备较强的增值潜力,资产运营收费并非完全市场化,但现金流稳定,比较适合在降息周期中配置;二是底层资产属于不动产类的公募REITs项目,如产业园、仓储物流地产,其权益属性更重,底层资产的最大优势在于“抗通胀”。如果货币超发,流动性过剩,不动产的升值潜力就会体现得比较充分。