万亿新蓝海将开闸 公募REITs前景广阔

拥有万亿市场蓝海的公募REITs即将迎来正式开闸。多家基金公司及从业人士表示，中国在基础设施领域的大量投入为这一市场奠定了坚实基础，公募REITs将成为投资者配置基建资产的最佳形式，这一业务前景广阔。

市场前景广阔

产业系或券商系具优势

北京大学光华管理学院的研究报告显示，保守估计，中国公募REITs市场规模将达到4万亿至12万亿元。考虑到中国城市化人口数量、不动产总量和固定资产投资明显超过美国，中国REITs市场进入成熟阶段后，规模将远远大于美国，发展空间非常广阔。

“公募REITs业务潜在市场规模以万亿计，这是中国经济发展到现阶段的必然产物。”新华基金相关人士表示，过去十几年，中国在基础设施领域做了大量的投入，时至今日，新基建投资仍然是拉动中国经济持续发展的重要驱动力。基础设施公募REITs作为打通一、二级市场的产品，起到了盘活存量资产、为新项目投资注入权益性资金的桥梁作用。

谈及公募REITs业务的前景，博时基金充满信心，“中国是基建强国，在基础设施领域储备了相当可观的体量。而且，一些基础设施资产的收益稳定性高，非常适合做REITs。”

德邦基金指出，公募REITs是一个历史性的里程碑，将成为中国资本市场重要的组成部分，对于公募基金行业乃至整个资本市场都是很大的发展机遇。

市场空间广阔，多家公募及人士强调，具有产业资本、当地国资部门背景的基金公司，以及券商系公募，在这一新赛道上具备先发优势。

上述中航基金公募REITs业务负责人分析，有三类基金公司在未来REITs业务发展上会更有优势：一是主要股东具有产业资本背景的基金公司，未来产业降杠杆、资产证券化、实现可持续发展，公募基金可以发挥主要作用；二是股东为券商的公募，券商在资产证券化业务上有优势；三是股东有当地国资部门背景的，在当地国资部门支持下，相关公司将获得更多机会。

定位为“另类固收+”产品

适合中等收益风险投资者

从风险等级看，多家公募及从业人员表示，公募REITs可以定位为“另类固收+”产品，波动性和风险性低于股票、高于固收产品，将为居民增加财产性收入开辟新渠道，也将为保险、银行、养老金、券商资管、私募基金等机构投资者提供新选择。

中金基金表示，公募REITs的投资门槛较低，便于交易，有利于提升资本市场的普惠性。从机构投资者的角度看，公募REITs产品以提供长期稳定分红为目标，特别有利于引导养老金、保险等长期资金投资长期收益型资产，也将为保险、银行等机构提供新的选择。

德邦基金认为，公募REITs作为一种兼具地产与投资属性的产品，既能享受地产物业升值的红利，又能享受二级市场的流动性，是大众投资基建资产的最佳形式。从海外的情况来看，这种特性不仅受到个人投资者的喜爱，养老金、保险公司等大型机构也占据了REITs投资者的很大比例。

新华基金表示，公募REITs产品有两个最核心的特点：权益属性和强制分红，在收益和风险特征上都是介于股票和债券之间的一个夹层产品。因为底层资产属于传统投资领域的另类资产，可以把公募REITs定义为“另类固收+”。从投资角度讲，公募REITs比较适合追求长期稳定投资收益的个人或者机构，是对过往高收益类信托理财产品的一个很好的替代。

新华基金还认为，公募REITs根据底层资产不同，也分为两大类型：一是底层资产属于收益权类的REITs项目，如高速公路、污水处理等，资产本身并不具备较强的增值潜力，资产运营收费并非完全市场化，但现金流稳定，比较适合在降息周期中配置；二是底层资产属于不动产类的公募REITs项目，如产业园、仓储物流地产，其权益属性更重，底层资产的最大优势在于“抗通胀”。如果货币超发，流动性过剩，不动产的升值潜力就会体现得比较充分。