上海学区房“清火”！知名“老破小”学区房价格一夜之间直降近百万

几年前，刚刚落户上海的张亮(化名)在闵行区购买了一套一室户，转眼间孩子到了该上学的年纪。

从去年下半年开始，张亮每天茶余饭后都会花半小时和妻子在中介网站搜索学区房，也见证了上海二手房价格的“跳涨”。去年12月，他看中徐汇区漕宝路一套学区房，总价还不到400万元，仅仅犹豫了一星期房价便上涨了50多万元。“现在我看的房子已经都是外环外的，老房子里还有租户，为了尽快出手只得给租户减免租金，以方便看房。”张亮向《中国经营报》记者表示。

不过，让张亮欣喜的是，3月16日，上海市教委发布了《上海市高中阶段学校招生录取改革实施办法》(以下简称《实施办法》)，最值得关注的莫过于“名额分配综合评价录取”制度，这意味着顶级公办初中和普通中学都有机会升入委属市实验性示范性高中，这条新规也让此前过于火爆的上海学区房逐渐去除“虚火”。

与此同时，上海市房地产经纪行业协会也向沪上全体房地产经纪机构发起“规范倡议”，要求房产中介不使用“学区房”进行推介、宣传，也不得出现“升学率”“对口”“名额未用”等用语误导购房者。

“中考改革新政”发威

在浦东新区浦东大道604弄的梅园三村小区，一套不足37平方米的二手房最近成了各家中介口中的“紧俏货”。

梅园三村位于浦东陆家嘴区域，建造于上世纪八九十年代，户型多属于小户型，属于上海知名的“老破小”学区房，其对口学校之一便是上海的知名中学——建平西校。

3月24日，房产中介田峰(化名)已经在楼下站了小半天，手握一沓印有该房屋信息的宣传纸，分发给被各家中介陆续带来的购房者。据田峰透露，上述房源价格刚刚更新，昨天还是648万元，今天就已降到618万元，而房东最开始的报价高达688万元。

这种“降价”现象在梅园片区并不罕见。记者走访发现，梅园二街坊一套房源挂牌699万元，被客户砍价至680万元。中介称，该房源最初挂牌价为750万元，近期接连下调了价格。

由于价格落差太大，不少业主选择了暂缓挂牌交易。“我已经不准备卖了，之前的挂牌价在845万元左右，新规出台后，昨天有买家给出的报价只有750万元。”梅园新村业主王玲(化名)感慨道。

根据贝壳行情数据，3月12日~18日，梅园片区的挂牌均价为12万/平方米左右，而同期成交价约9万元/平方米，较上周环比下降28.8%。

“像梅园这类板块被炒得太过了，房子本身不值这个价格，现在属于冷却回归，过段时间应该还会继续回落。”上海中原地产市场分析师卢文曦告诉记者，浦东新区比较特殊，地方大但好学校不多，因此好学校周边的学区房价格往往会特别高。

中指研究院杭州总监高院生则表示，之前重点中学拥有更多进入重点高中的名额，因此家长希望可以买一套优质中学的学区房，让孩子获得更多机会。但是现在中考改革新政出台之后，各区获得的重点高中入学名额是一致的。

高院生所说的“中考改革新政”，正是前不久上海市教委发布的《实施办法》。《实施办法》规定，自2021年起，上海市委属试验示范性高中，将拿出招生总计划的65%，通过“名额分配综合评价录取”的方式分配到区和学校，而区属重点高中的分配名额为招生总计划的50%~65%。此举大幅度压缩了重点中学的自主招生比例，把优质资源强制性地分配给各区。

该政策落地后，“初升高”自主招生、统一招生和名额分配三种招生方式录取比例将出现变化。上海中学、复旦附中等委属重点中学将保证每个区都有分配名额，奉贤、金山、松江等教育“弱区”学生将有更多机会跻身重点高中。这给部分依靠“学区房”概念一直处于卖方强势的二手房交易市场，浇了一盆“冷水”。

“对于本身财务能力较强的家长而言，可能还是会为了获取更优质的教育资源而去购买重点中学的学区房，但中考改革新政之下，众多有资金压力的家长还是会选择放弃。”高院生说。

整治虚假、虚高房源

上海二手房价格的“跳涨”，也与某些中介机构哄抬炒作、发布虚假房源等行为密不可分。

为此，3月19日，上海市房地产经纪行业协会向沪上全体房地产经纪机构发起“规范房源挂牌和信息发布的自律倡议”，倡议聚焦房地产中介领域房源信息发布不规范、“学区房”不实宣传、挂牌价格虚高等社会和老百姓高度关注的问题。

具体而言，一是不使用“学区房”进行推介、宣传，在业务经营中，不以“学区房”名义，误导购房者；二是不出现“升学率”“对口”“名额未用”等用语误导购房者；三是不挂牌、不发布未经核验的房源，不挂牌、不发布价格虚高的房源；四是在信息发布中不出现“热度排名”和“投资潜力”等用语，在经营活动中不炒作、不哄抬房价，不扰乱市场。

就在上述规范发布的第二天，上海链家二手房源数量突然“腰斩”，只剩下1.6万余套。而在此前一周，上海二手房源挂牌数均保持在3.8万套左右。

上海链家方面表示，上海市房地产交易中心下发了《上海市存量房房源核验及信息发布操作规范(试行)》等通知，明确自2020年12月15日起，房产中介在挂牌存量房前先备案并提交房源核验。链家因此将不符合要求或资料不完善的房源暂时性下架，对挂牌价存在明显异常的房源也予以暂时下架处理。

此外，记者获得了一份上海链家发给二手房和豪宅事业部员工的内部通知书。该通知强调，若未按新规执行，上海市交易中心将采取“撤销委托备案、约谈、书面警告、罚款、网上房地产网站曝光、纳入诚信记录、暂停网签密钥”等监管措施督促整改。2021年3月20日起，未核验房源不得在链家网和贝壳网展示。

也正是在此背景下，3月20日，上海链家出现一天内2万余套房源“凭空消失”的反常场面。据链家网统计数据，截至3月25日，上海二手房数量已回升至近2.3万套。

上海链家相关负责人告诉记者，链家已经联系房东补交材料，以尽快完成房屋核验工作。目前，上海二手房正在陆续上架中，具体耗时还需看业主的配合程度。

中国房地产数据研究院院长陈晟在接受记者采访时表示：“针对房价过快上涨问题，各地都是采取‘露头就打’的措施，上海出台二手房各类新规可以避免过多试探性的‘虚高’挂牌，有助于让整个学区房市场回归到平稳态势。”

学区房“焦虑”难除

时间拨转至2020年5月。彼时入学季刚刚结束，上海学区房却一反常态开始变得火热。

这源于去年3月，上海全面实施中小学“公民同招”，规定幼升小、小升初公办、民办学校同步招生。与此同时，选拔方式不可再通过考试等手段，若报名人数超过招收人数，则需通过电脑摇号，实施公民同招后，上海私立学校报名录取比从3∶1剧降至1.4∶1。

这对于原本希望子女进入优质私立学校的家长而言，为了减少不确定性，他们转而选择购买学区房，以获得公办名校的入学机会。

中国房地产数据研究院院长陈晟告诉记者，“公民同招”政策实施之后，原来一些能够确保进入某个片区公立学校的对口区域进一步扩大，区域内的学区房也因而从点状变成了区域状。一些本不应该上涨的“老破小”房源，身价也随之抬升，这显然是不合理的。

根据克而瑞数据库的监测，2020年全年，上海新建商品住宅成交均价为55994元/平方米，同比涨幅为2.5%；而拥有多所九年一贯制学校的大三林板块新建商品住宅成交均价为99359元/平方米，同比涨幅为17.7%。

学区房助推着上海二手房的集体“井喷”。中原地产报告显示，2020年5月后，上海二手房月度成交量从未低于2.5万套，9月和11月单月成交量更是超过3万套， 12月单月成交量以3.9万套翘尾收官，市场热度和2016年有众多相似性。

目前，尽管利用学区房进行房源推介的行为已被列为“禁区”，但记者走访发现，学区房仍旧是各大中介机构宣传的重要卖点。

3月24日，在梅园片区的太平洋房屋中介机构，记者一进门工作人员便向记者询问：“您是要单学区房还是双学区房？”而在徐家汇地区，链家的一名中介也悄声问道：“你是要学区房吗？我们这边主要就是学区房。”

家长和学生对于优质教育资源的需求焦虑不断涌向房地产市场，优质学区房“一房难求”现象也还未得到完全解决。

记者调查发现，在与梅园片区仅一路之隔的乳山片区，由于不是学区房，其二手房的挂牌均价普遍不足10万元/平方米。而梅园片区目前的挂牌价多为15万元/平方米左右，最高可达到21万元/平方米。这也意味着，具有同样面积的学区房和非学区房，其成交总价差距可以达到200万~500万元。

在同样拥有优质小学及初中教育资源的徐家汇地区，均价将近20万元/平方米的“老破小”学区房同样屡见不鲜。

一名上海房地产业内人士告诉记者，中考改革新政对于学区房的影响并没有想象中的大，小学学区房仍有较大市场。“就比如徐家汇地区的小学资源也很好，所以目前二手房房价只是趋于稳定，没有发生大幅度的降价，其他较为一般的学区房也只是抹去了此前‘跳涨’部分。”

陈晟认为，经历上一波房价上涨拉升、居住条件又比较优越的住宅小区房价可能还会处于高位，但是一些完全借势上涨又不适宜居住的“老破小”会迅速回归到它原本的价值。