基金圈沸腾了！万亿级“大蛋糕”终于来了：七大配套文件全部下发！最新最全解读

公募REITs，这一划时代的新产品距离正式问世又向前“迈进一大步”。

2021年1月30日，沪深两市交易所、证券业协会正式颁布了公募REITs业务的配套细则，合计有七大文件。这也是在2020年证监会8月7日发布正式《公开募集基础设施证券投资基金指引(试行)》之后，9月4日沪深交易所双双发布公募REITs业务相关配套文件的公开征求意见稿之后，又一次公募REITs发展进程中的重要事件。

实际上，自REITs业务的征求意见稿发布以来，各大有志于这一业务的基金公司都积极布局，招兵买卖、寻找项目等。而据基金君此前报道，在去年底完成发改委答辩的近30个公募REITs项目中，已有约5个由发改委推荐到了证监会，进度暂时领先。

在这一业务上，基金公司要占据先发优势，不仅要比拼投行和股权项目的投资管理能力，更要比拼股东的资源和实力。在公募REITs “万亿级”市场之下，究竟哪家会成为率先成为REITs业务“吃螃蟹者”，还有待市场来验证。

可以预见的是，未来伴随着相关法律法规逐渐落地，公募REITs将正式启航，投资者也将正式迎来新产品。

两市交易所+证券业协会发布

公募REITs配套文件

参考REITs发源地美国市场规模及GDP规模占比推算，中国公募REITs市场规模可达到6万亿人民币，这一业务给公募行业带来新天地，也是目前市场最为关注的焦点。

在1月的最后一个工作日，公募REITs迎来新进展。沪深两市交易所、证券业协会正式颁布了公募REITs业务的配套细则，合计有七大文件。

具体来看，上交所发布了《上海证券交易所公开募集基础设施证券投资基金(REITs)业务办法(试行)》、《上海证券交易所公开募集基础设施证券投资基金(REITs)规则适用指引第1号——审核关注事项(试行)》、《上海证券交易所公开募集基础设施证券投资基金(REITs)规则适用指引第2号——发售业务(试行)》。

而深交所发布了《深圳证券交易所公开募集基础设施证券投资基金业务办法(试行)》、《深圳证券交易所公开募集基础设施证券投资基金业务指引第1号——审核关注事项(试行)》、《深圳证券交易所公开募集基础设施证券投资基金业务指引第2号——发售业务(试行)》。

同时，证券业协会也发布了《公开募集基础设施证券投资基金网下投资者管理细则》。

从上述文件来看，沪深两市的指引文件均自发布之日起施行。

从上交所文件来看，《业务办法》共6章67条，主要内容包括：一是明确基础设施基金申请条件及审核程序，对申请条件作了原则性要求，并对审核程序作了原则性规定，分为受理、审核、反馈、决定、期后事项等工作步骤。二是明确基础设施基金发售环节，包括战略配售、网下询价并定价、网下配售、公众投资者认购等环节。三是基础设施基金的上市交易安排，包括基金上市的条件，可以采取竞价、大宗、报价、协议等交易方式，开展质押协议回购等回购交易，推行做市商制度。四是明确基础设施基金存续期管理要求，包括新购入基础设施项目、收购及份额权益变动活动、终止上市情形等内容。

《适用指引1号》是上交所对REITs的事务说明类文件，主要是对审核关注事项及要点进行说明，明确基础设施基金和基础设施资产支持证券的申请条件，是本所结合有关业务实际，对业务参与机构、基础设施项目、评估与现金流、交易结构和运作管理安排等方面作出的具体规定。

《发售指引》是基础设施基金发售业务的基本规则，主要对基础设施基金询价定价、网下投资者认购及配售、公众投资者认购、战略配售、份额登记等发售流程作出规定。基础设施基金的登记结算业务按照中国证券登记结算有限责任公司有关规定办理，其他《发售指引》未规定的事宜，参照上交所《上市开放式基金业务指引》及其他的规定。

上交所表示，下一步将按照中国证监会的统一部署，重点做好项目跟踪与服务、市场就绪、首单保障、交易机制优化和流动性建设等工作，全力保障首批项目顺利上市。同时，上交所也将立足市场组织者、服务者的功能定位，协同地方政府、发起人、基金管理人和计划管理人等，共同研究解决基础设施REITs试点过程中的新情况、新问题，持续推动REITs市场长期健康发展。

而深交所表示，为落实落细《通知》精神和《基础设施基金指引》有关要求，规范公开募集基础设施证券投资基金的项目审核、持续监管、上市交易等行为，推动基础设施公募REITs平稳起步、健康发展，比照公开发行证券要求，深交所起草制定并正式发布基础设施公募REITs配套业务规则。

深交所本次集中发布的业务规则包括“1个办法+2个指引”，即《深圳证券交易所公开募集基础设施证券投资基金业务办法(试行)》(以下简称《业务办法》)和《深圳证券交易所公开募集基础设施证券投资基金业务指引第1号—审核关注事项(试行)》(以下简称《审核指引》)、《深圳证券交易所公开募集基础设施证券投资基金业务指引第2号—发售业务(试行)》(以下简称《发售指引》)。

《业务办法》是深交所基础设施公募REITs业务的基本规则，规范业务全流程重要节点和关键环节，遵循将基础设施基金产品作为一个整体的监管要求，围绕“公募基金+资产支持证券”产品架构，对各参与方权责划分与运作协同作出相应规定，强化自律监管，保护投资者合法权益。

《审核指引》对业务参与机构、基础设施项目、评估与现金流、交易结构和运作管理安排等重点内容进行细化规范，聚焦优质资产和优质主体，提高审核业务透明度，在准入环节把控项目质量。

《发售指引》聚焦于基础设施公募REITs发售环节操作要求，参照深交所股票询价发行相关程序，匹配基础设施基金特有属性，对基础设施基金的询价与定价、战略配售、网下和公众投资者认购、扩募、监督管理等进行规范，提升产品发行效率，推进流动性建设。

进行了五项修改

深交所表示之前在2020年9月4日至15日，深交所就《业务办法》和《审核指引》《发售指引》3项配套规则公开征求意见，共收到近30份书面反馈意见。相较之前的征求意见稿，主要修订情况如下：

一是优化原始权益人战略配售安排。为保障基础设施基金的持续稳健运营，同时为部分特殊情形下股东参与战略配售安排预留空间，《业务办法》明确作为基础设施项目控股股东或者实际控制人的原始权益人应当持有最低战略配售份额原则上应当不低于本次基金发售总量的20%。

二是优化交易机制相关安排。为提升二级市场流动性，《业务办法》将上市首日涨跌幅调整到30%，后续交易日的涨跌幅仍保持10%；规定基金管理人原则上应当选定不少于1家流动性服务商为基础设施基金提供流动性报价服务；进一步明确基础设施基金可以作为质押券参与质押式协议回购和质押式三方回购业务，除原始权益人及其同一控制下关联方以外的其他投资者持有的战略配售限售份额可以参与质押式协议回购业务。

三是优化权益变动和要约收购有关要求。为便于投资者参与，《业务办法》将基础设施基金份额权益变动信息披露门槛从5%调整为10%；考虑部分原始权益人存在持有超过30%份额的需求，且基金持有人持有基金份额权益达到30%对基金资产运营难以产生重大影响，将要约收购义务触发门槛从30%调整为50%。

四是完善重要现金提供方定义。结合市场机构建议，《审核指引》调整重要现金流提供方界定标准，将基础设施资产的单一现金流提供方及其关联方合计提供的现金流超过基础设施资产同一时期现金流总额的占比由5%调整为10%。

五是调整认购价格的风险提示情形。考虑发行定价应基于网下投资者的实际报价情况确定，参考创业板注册制相关要求，《发售指引》明确认购价格高于所有网下投资者报价的中位数和加权平均数孰低值的，应提前发布风险提示公告。

REITs基金业务办法十大要点

两大交易所发布了《开募集基础设施证券投资基金(REITs)业务办法》中，主要是规则主要明确了基础设施公募REITs的业务流程的重要节点和关键环节，遵循将基础设施基金产品作为一个整体的监管要求，围绕“公募基金+资产支持证券”产品架构，对各参与方权责划分与运作协同作出相应规定，强化自律监管，保护投资者合法权益。

基金君整理了相关配套文件的核心要点，有兴趣的投资者可以关注一二。

一、申请基础设施基金上市需一揽子文件

根据规定显示，基金管理人申请基础设施基金上市，应当向提交以下文件：

1、上市申请；2、基金合同草案；3、基金托管协议草案；4、招募说明书草案；5、律师事务所对基金出具的法律意见书；6、基金管理人及资产支持证券管理人相关说明材料，包括但不限于：投资管理、项目运营、风险控制制度和流程，部门设置与人员配备，同类产品与业务管理情况等；7、拟投资基础设施资产支持证券认购协议；8、基金管理人与主要参与机构签订的协议文件；9、交易所要求的其他材料。

而资产支持证券管理人申请基础设施资产支持证券挂牌条件确认，应当向交易所提交以下文件：

1、挂牌条件确认申请；2、资产支持证券管理人合规审查意见；3、基础设施资产支持专项计划(以下简称专项计划)说明书、标准条款(如有)；4、基础资产买卖协议、托管协议、监管协议(如有)、资产服务协议(如有)等主要交易合同文本；5、律师事务所对专项计划出具的法律意见书；6、基础设施项目最近3年及一期的财务报告及审计报告，如无法提供，应当提供最近1年及一期的财务报告及审计报告，相关材料仍无法提供的，应当至少提供最近1年及一期经审计的备考财务报表；7、基础设施项目评估报告；8、专项计划尽职调查报告；9、关于专项计划相关会计处理意见的说明(如有)；10、法律法规或原始权益人公司章程规定的有权机构作出的关于开展资产证券化融资相关事宜的决议；11、以及交易所要求的其他材料。

点评：需要的文件相比普通基金产品上市时多很多，这类新品种信息披露相对要求更多。同时，在规定中明确申请文件的内容一定要真实、准确、完整、简明清晰、通俗易懂。

二、多种类型基金份额发售

按照规定明确：基础设施基金份额的发售，分为战略配售、网下询价并定价、网下配售、公众投资者认购等活动。

1、参与基金份额战略配售的投资者(以下简称战略投资者)应当满足《基础设施基金指引》规定的要求，不得接受他人委托或者委托他人参与，但依法设立并符合特定投资目的的证券投资基金、公募理财产品和其他资产管理产品，以及全国社会保障基金、基本养老保险基金、年金基金等除外。

2、基础设施项目原始权益人或其同一控制下的关联方参与基础设施基金份额战略配售的比例合计不得低于本次基金份额发售总量的20%，其中基金份额发售总量的20%持有期自上市之日起不少于60个月，超过20%部分持有期自上市之日起不少于36个月，基金份额持有期间不允许质押。

3、基础设施基金首次发售的，基金管理人或者财务顾问应当通过向网下投资者询价的方式确定基础设施基金份额认购价格。交易所为基础设施基金份额询价提供网下发行电子平台服务。

4、网下投资者通过交易所网下发行电子平台参与基金份额的网下配售。基金管理人或财务顾问按照询价确定的认购价格办理网下投资者的网下基金份额的认购和配售。

5、公众投资者可以通过场内证券经营机构或者基金管理人及其委托的场外销售机构认购基础设施基金。

点评：从REITs产品发售来看，分为战略配售、网下询价并定价、网下配售、公众投资者认购等活动，对于不同投资者可通过不同形式参与，个人投资者还是多关注公众认购环节的事项。

三、募集完成后80%投资于基础设施资产

基础设施基金完成资金募集后，应当按照约定将80%以上基金资产用于投资基础设施资产支持证券的全部份额。

点评：此前征求意见稿，也是如此表述：基础设施基金完成资金募集后，应当按照约定将 80%以上基金资产用于投资基础设施资产支持证券的全部份额。

四、上市交易公告书要求

其中规定，基础设施基金符合上市条件的，交易所向基金管理人出具上市通知书。

基金管理人应当在基金份额上市交易的3个工作日前，公告上市交易公告书。上市交易公告书除应披露中国证监会《证券投资基金信息披露内容与格式准则第1号<上市交易公告书的内容与格式>》规定的内容外，还应披露下列内容：

1、基础设施基金发售情况；2、基础设施项目原始权益人或其同一控制下的关联方、其他战略投资者参与本次基金战略配售的具体情况及限售安排；3、基础设施基金投资运作、交易等环节的主要风险；4、基础设施基金认购基础设施资产支持证券以及基础设施基金所投资专项计划投资的基础资产的情况；5、交易所要求的其他内容。

点评：和上市交易类产品一样，REITs产品也需要发布上市交易公告书。尤其要求披露发售情况、战略配售投资者情况等，这些内容确实值得投资者仔细看看。

五、首日涨跌幅限制为30%，引入做市商

按照规定，交易所对基础设施基金交易实行价格涨跌幅限制，基础设施基金上市首日涨跌幅限制比例为30%，非上市首日涨跌幅限制比例为10%。

同时还明确了基础设施基金涨跌幅价格的计算公式为：涨跌幅价格=前收盘价×(1±涨跌幅比例)。

值得一提的是，其中还规定，基础设施基金上市期间，基金管理人原则上应当选定不少于1家流动性服务商为基础设施基金提供双边报价等服务。

点评：上市首日基础设施基金涨跌幅为30%，后续交易日的涨跌幅10%，这些细则需要引起投资者关注。基金管理人原则上应当选定不少于1家流动性服务商为基础设施基金提供流动性报价服务，显然是更希望通过引入流动性服务商来提高公募REITs产品的流动性。

六、多种交易方式

基础设施基金可以采用竞价、大宗、询价、指定对手方和协议交易等方式交易。在交易时间内通过交易系统或交易所网站即时公布基础设施基金以下信息：证券代码、证券简称、申报类型、买卖方向、数量、价格、收益率等。

其中上交所规定，基础设施基金采用竞价交易的，单笔申报的最大数量应当不超过1亿份；基础设施基金采用询价和大宗交易的，单笔申报数量应当为1000份或者其整数倍。基础设施基金申报价格最小变动单位为0.001元。

而深交所规定，基础设施基金采用竞价交易的，单笔申报的最大数量应当不超过 10 亿份；基础设施基金采用大宗或询价交易的，单笔申报数量应当为 1000 份或者其整数倍。基础设施基金采用询价交易方式的，申报价格最小变动单位为 0.001 元。

点评：REITs有多种交易模式，增强其流动性，投资者可以关注一些交易时间、交易规则等细节。

七、可质押式协议回购

沪深两市交易所均规定，基础设施基金可作为质押券按照交易所规定参与质押式协议回购、质押式三方回购等业务。

其中还规定，原始权益人或其同一控制下的关联方在限售届满后参与上述业务的，质押的战略配售取得的基础设施基金份额累计不得超过其所持全部该类份额的50%，交易所所另有规定除外。

点评：REITs产品二级市场的流动性问题让市场担忧，因为流动性不好可能会在二级市场出现折价。目前从首日涨跌幅达到30%、引入流动性服务商、开启质押式回购来解决流动性问题。其中REITs份额可以作为质押券参与质押式协议回购、质押式三方回购等业务细节需要注意。

八、明确存续期管理

其中规定：基金管理人应当主动履行基础设施项目运营管理职责，通过设立专门子公司或者委托运营管理机构负责基础设施项目运营管理的，应当符合《基础设施基金指引》有关规定，并按照相关规定持续加强对专门子公司或运营管理机构等履职情况的监督。

基金管理人根据规定或约定解聘运营管理机构的，且该运营管理机构为资产支持证券管理人聘请的资产服务机构，资产支持证券管理人应当同步解除与该机构的资产服务协议。

基金管理人应当按照《公开募集证券投资基金信息披露管理办法》《基础设施基金指引》和本所《基金上市规则》等相关规定披露基础设施基金定期报告和临时报告。

点评：沪深两市交易所对公募REITS存续期管理都有明确要求，尤其规定要发布定期报告和临时报告，届时投资者可以重点关注。

九、存续期项目购入的程序

按照规定，基础设施基金存续期间，基金管理人作出拟购入基础设施项目决定的，应当及时编制并发布临时公告，披露拟购入基础设施项目的相关情况及安排。

就拟购入基础设施项目发布首次临时公告后，基金管理人应当定期发布进展公告，说明本次购入基础设施项目的具体进展情况。若本次购入基础设施项目发生重大进展或者重大变化，基金管理人应当及时披露。在购入基础设施项目交易中，基金管理人应当制定切实可行的保密措施，严格履行保密义务。涉及停复牌业务的，基金管理人应当按照本所相关规定办理。

点评：对新购入项目也有严格程序，这也是影响产品运作收益的一个重要环节，对于相关信息披露，届时投资者要注意看清楚。

十、投资风险提示仔细看

在文件最后有专门的《公开募集基础设施证券投资基金风险揭示书必备条款》，值得投资者读一读，在购买之前了解下此类产品的风险点。

其中：

公开募集基础设施证券投资基金(以下简称基础设施基金)采用“公募基金+基础设施资产支持证券”的产品结构，主要特点如下：一是基础设施基金与投资股票或债券的公募基金具有不同的风险收益特征，80%以上基金资产投资于基础设施资产支持证券，并持有其全部份额，基金通过基础设施资产支持证券持有基础设施项目公司全部股权，穿透取得基础设施项目完全所有权或经营权利；二是基础设施基金以获取基础设施项目租金、收费等稳定现金流为主要目的，收益分配比例不低于合并后基金年度可供分配金额的90%；三是基础设施基金采取封闭式运作，不开放申购与赎回，在证券交易所上市，场外份额持有人需将基金份额转托管至场内才可卖出或申报预受要约。

投资基础设施基金可能面临以下风险，包括但不限于：

(一)基金价格波动风险。基础设施基金大部分资产投资于基础设施项目，具有权益属性，受经济环境、运营管理等因素影响，基础设施项目市场价值及现金流情况可能发生变化，可能引起基础设施基金价格波动，甚至存在基础设施项目遭遇极端事件(如地震、台风等)发生较大损失而影响基金价格的风险。

(二)基础设施项目运营风险。基础设施基金投资集中度高，收益率很大程度依赖基础设施项目运营情况，基础设施项目可能因经济环境变化或运营不善等因素影响，导致实际现金流大幅低于测算现金流，存在基金收益率不佳的风险，基础设施项目运营过程中租金、收费等收入的波动也将影响基金收益分配水平的稳定。此外，基础设施基金可直接或间接对外借款，存在基础设施项目经营不达预期，基金无法偿还借款的风险。

(三)流动性风险。基础设施基金采取封闭式运作，不开通申购赎回，只能在二级市场交易，存在流动性不足的风险。

(四)终止上市风险。基础设施基金运作过程中可能因触发法律法规或交易所规定的终止上市情形而终止上市，导致投资者无法在二级市场交易。

(五)税收等政策调整风险。基础设施基金运作过程中可能涉及基金持有人、公募基金、资产支持证券、项目公司等多层面税负，如果国家税收等政策发生调整，可能影响投资运作与基金收益。

点评：REITs作为一类新鲜产品，投资者对这类产品的风险收益特征了解并不多，最好在布局之前多研究下，不要盲目“追新”。

REITs发售指引六大要点

与《业务办法》同时发布的还有《审核关注事项》以及《发售业务指引》两个指引性文件，其中，《发售业务指引》规定了基础设施基金的路演、询价、定价、认购、配售、扩募及其相关信息披露等事宜，与希望参与基础设施基金认购的投资者息息相关，基金君也整理了《发售业务指引》的六大要点，供投资者参考。

一、认购价格应通过网下询价确定

基础设施基金首次发售的，基金管理人或财务顾问应当通过向网下投资者询价的方式确定基础设施基金份额认购价格。

网下投资者为证券公司、基金管理公司、信托公司、财务公司、保险公司及保险资产管理公司、合格境外机构投资者、商业银行及银行理财子公司、政策性银行、符合规定的私募基金管理人以及其他符合中国证监会及本所投资者适当性规定的专业机构投资者。全国社会保障基金、基本养老保险基金、年金基金等可根据有关规定参与基础设施基金网下询价。

网下询价时间原则上为1个交易日。剔除不符合条件的报价后，基金管理人、财务顾问应当根据所有网下投资者报价的中位数和加权平均数，并结合公募证券投资基金、公募理财产品、社保基金、养老金、企业年金基金、保险资金、合格境外机构投资者资金等配售对象的报价情况，审慎合理确定认购价格。

点评：REITs基金是一类非常特别的公募基金，也是目前唯一一类不以1元面值发售的基金品种，REITs基金整个发行上市工作更接近于IPO，需要经过网下投资者询价确定发行价格。

二、符合条件的机构投资者可参与战略配售

基础设施项目原始权益人或其同一控制下的关联方，以及符合指引第十二条规定的专业机构投资者，可以参与基础设施基金的战略配售。

参与战略配售的投资者不得参与基础设施基金份额网下询价，但依法设立且未参与战略配售的证券投资基金、理财产品和其他资产管理产品除外。

战略投资者不得接受他人委托或者委托他人参与基础设施基金战略配售，但依法设立并符合特定投资目的的证券投资基金、公募理财产品等资管产品，以及全国社会保障基金、基本养老保险基金、年金基金等除外。

点评：类似于上市前的IPO，REITs基金可以引入以下几类投资者参与战略配售：(一)与原始权益人经营业务具有战略合作关系或长期合作愿景的大型企业或其下属企业；(二)具有长期投资意愿的大型保险公司或其下属企业、国家级大型投资基金或其下属企业；(三)主要投资策略包括投资长期限、高分红类资产的证券投资基金或其他资管产品；(四)具有丰富基础设施项目投资经验的基础设施投资机构、政府专项基金、产业投资基金等专业机构投资者；(五)原始权益人及其相关子公司；(六)原始权益人与同一控制下关联方的董事、监事及高级管理人员参与本次战略配售设立的专项资产管理计划。

战略投资者应当按照《基础设施基金指引》的规定，承诺持有的基金份额在规定的持有期限内不得进行转让、交易。

三、参与网下询价将不再参与公开发售

基金份额认购价格确定后，询价阶段提供有效报价的投资者方可参与网下认购。网下发售基金份额总量由基金管理人、财务顾问根据预先披露的发售方案对网下初始发售份额总量调整后确定。参与网下询价的配售对象及其关联账户不得再通过面向公众投资者发售部分认购基金份额。基金管理人应拒绝网下投资者参与的公众发售认购申请。

点评：根据此前发布的《指引》，REITs基金网下询价对象方面，限于证券公司、基金管理公司、保险公司、财务公司、商业银行及其理财子公司等专业机构投资者。

为严格管理网下询价利益冲突，《发售指引》规定，原始权益人及其关联方、基金管理人、财务顾问、战略投资者以及其他与定价存在利益冲突的主体不得参与网下询价，但基金管理人或财务顾问管理的公募证券投资基金、全国社会保障基金、基本养老保险基金和年金基金除外。

参与询价的网下投资者应当根据基础设施项目评估情况，遵循独立、客观、诚信的原则，合理报价，不得采取串通合谋、协商报价等方式故意压低或抬高价格，不得有其他违反公平竞争、破坏市场秩序等行为。

四、公众投资者可通过场内或场外认购

投资者参与基础设施基金场内认购的，应当持有中国结算上海人民币普通股票账户或封闭式基金账户(以下统称场内证券账户)。

投资者参与基础设施基金场外认购的，应当持有中国结算开放式基金账户(以下简称场外基金账户)。

投资者使用场内证券账户认购的基金份额，可直接参与交易所场内交易；使用场外基金账户认购的，应先转托管至场内证券经营机构后，参与交易所场内交易。

点评：REITs基金可以上市交易，若是想参与场内交易的普通投资者，可以通过场内证券账户认购，待REITs基金上市之后可以直接交易，而若是通过银行、基金公司等销售渠道认购则属于场外认购，场外认购想进行场内交易，还需要经过转托管这一步骤。

需要注意的是，场内上市基金通常会有折溢价情况出现，投资者需要注意相关的流动性风险。

五、基础设施基金可以扩募发售

基础设施基金扩募的，可以向原基础设施基金持有人配售份额，也可以向不特定对象或特定对象发售。基金管理人可以根据基础设施基金二级市场交易价格和拟投资项目市场价值等有关因素，合理确定基金扩募发售价格或定价方式，以及相应的份额数量，并将其与扩募方案等其他事项报基金份额持有人大会决议通过。

点评：未来REITs基金投资运作过程中，一些符合扩募条件的基础设施项目，可以通过扩募的形式上市。

六、首次购买需签署风险揭示书

基金管理人等机构应当加强投资者教育，引导投资者充分认识基础设施基金的风险特征，落实投资者适当性管理制度，要求普通投资者在首次购买基础设施基金时签署风险揭示书。

基金管理人、财务顾问及基金销售机构应当采用现场、电话、互联网等合法合规的方式，向投资者介绍基础设施基金及其持有项目的基本情况、估值情况、所属市场和行业概况，以及发售方案等相关内容。推介过程中，不得夸大宣传，或以虚假广告等不正当手段诱导、误导投资者，不得披露除招募说明书等公开信息以外的其他信息。

点评：REITs基金风险收益特征与过往的股票及债券基金有显著不同，监管要求基金管理人在发售过程中做好投资者风险教育工作，同时要求，普通投资者在首次购买基础设施基金时签署风险揭示书。