募集规模“大滑坡” 地产信托还有新出路吗？

强监管下，房地产类产品的发行情况出现明显滑坡。

据公开资料不完全统计，9月房地产类信托募集资金347.7亿元，环比减少39.86%，规模占比24.77%，环比减少11.01个百分点。

用益信托研究员喻智认为，这或与房企融资受到“三四五”新规影响有关。

那么，严控之下的地产信托未来发展模式会发生什么样的变化？对于信托行业来说，又能否平稳度过转型的“瓶颈期”？

地产信托募集规模下滑

用益金融信托研究院相关数据显示，9月集合信托产品发行规模下滑。据公开资料不完全统计，9月共计发行集合信托产品1667款，与上月同时点相比减少6.37%，发行规模1893.27亿元，与上月同时点相比减少0.56%。

总的来看，9月集合信托产品的发行下滑幅度不大，但房地产类产品的发行情况出现明显的滑坡。在喻智看来，这或是受到房企融资“三四五”新规的影响。

“三四五”融资新规，也就是“三道红线、四档管理、5%的增速阈值”。

“三条红线”即，房企剔除预收款后的资产负债率大于70%；净负债率大于100%；现金短债比小于1倍，只要房企触碰其中“一道红线”，有息债务将被限制在5%以内。按照踩线的条数不同，从多到少分成“红-橙-黄-绿”四档进行管理，每降一档，企业有息负债规模增速阈值的上限增加5%；即如果 “三线”均超出阈值为“红色档”，有息负债规模以2019年6月底为上限，不得增加；“二线”超出阈值为“橙色档”，有息负债规模年增速不得超过5%；“一线”超出阈值为“黄色档”，有息负债规模年增速不得超过10%；“三线”均未超出阈值为“绿色档”，有息负债规模年增速不得超过15%。此外，拿地销售比是否过高、经营性现金流情况两个方面也将作为监管机构考察的重要指标。

募集规模方面，9月房地产类信托募集大幅下滑。据公开资料不完全统计，9月房地产类信托募集资金347.7亿元，环比减少39.86%，规模占比24.77%，环比减少11.01个百分点。

金融监管研究院副院长周毅钦在接受《国际金融报》记者采访时表示，产业政策和监管政策对资产端客户特别是房地产企业影响较大，客户需求将有所压缩。同时，近年来信托的风险资产比例不断攀升，少部分信托公司的舆情事件发酵，引发负债端客户忧虑，不利于产品的有效发行，因此内外部的环境因素都将影响到信托产品规模有所下滑。

“另外，行业利率下行或者保持低位是大概率事件，因此未来信托产品的收益率也将有小幅的下滑。”周毅钦补充道。

金乐函数信托分析师廖鹤凯在接受《国际金融报》记者采访时表示，信托业面对史上最严格房地产政策已持续超过一年，而且可以预计房住不炒作为国策会坚决执行下去。

“部分房地产信托占比高的信托公司之前已调降了不少比例，个别开展房地产业务较少的公司临时暂停房地产业务也是有可能的，不过传统开展房地产业务的公司这块业务预计还是会延续下去。”廖鹤凯进一步指出。

展业模式或发生变化

多位受访人士告诉记者，房地产类信托产品的展业模式预期会出现显著的变化。

在廖鹤凯看来，房地产作为国民经济的重要组成部分，信托业会持续深耕，只是业务开展方式会更多元化，业务精细度会显著提升。

有分析认为，严监管下，目前百强房企的融资策略和融资步伐开始变得异常保守，主体资信、评级优质的开发商融资尚且困难，主体偏弱的中小开发商的融资情况更是雪上加霜。

那么，以往信托房地产业务中的交易对手下沉策略是否还能行得通？

对此，廖鹤凯告诉记者，对于我国多如牛毛的房地产开发商来说，数量的大幅减少是必然趋势，在未来的房地产开发领域并不需要那么多公司，也容纳不了那么多公司，更可能的是中小开发商退出市场或者专注于行业上下游某一个细分市场。

“对应地，信托地产业务交易对手下沉策略现在得看交易对手资源禀赋情况，而不是盲目的下沉了，更多的是做并购、合作开发、品牌注入等多元化的解决方案，这个过程至少还会持续一个经济周期。”廖鹤凯补充道。

不过，也有观点认为，在新规正式落地之前，短期内房企选择信托方式融资的现象会有增多。

诸葛找房数据研究中心分析师陈霄在接受《国际金融报》记者采访时表示，一直以来信托融资方式灵活性高，成为房企青睐的融资方式之一，但融资成本也相对更高。在面临新规的严格限制下，一些高杠杆的中小房企或将开启高息融资的道路，更加依赖成本较高的信托融资等方式。

非标转标“如火如荼”

在信托行业整体压降融资类信托的背景下，标品信托正逐渐增多。

上海地区某信托公司财富管理工作人员告诉记者，未来信托标准化产品会越来越多。这一点从公司招聘方面的信息也可以看出来，只有非标产品相关从业经验的人员没有以前那么“吃香”了。

不过，该人士也表示，目前很多投资者将信托产品默认为固收产品，净值化产品在短时间之内恐怕难以快速被客户接受，预计需要一个过程。此外，行业风险也在逐渐暴露，但不同信托公司之间差异很大。经历这个“瓶颈期”后，行业发展大概率还是平稳向上的。

喻智认为，标品信托的增长或成为支撑金融类信托产品规模增长的重要因素。下半年以来，信托行业在监管要求下大力压降融资类信托产品的规模，标品信托成为信托公司转型发展过程的布局重点。

与此同时，信托产品净值化亦有提速的新动作。记者获悉，由中国信登、信托业协会、中债估值中心等联合制定的《信托公司信托产品估值指引(征求意见稿)》已下发至信托公司。中国信登与中债估值中心签署了估值服务协议，同时与上海信托、陆家嘴信托、华宝信托、粤财信托、渤海信托、中建投信托、陕国投信托、国投泰康信托、长城新盛信托等9家首批试点机构签署了估值试用意向协议。

某资深资管从业人士告诉《国际金融报》记者，在资管领域占据重要地位的房地产融资正面临着供给端、需求端严格管控的情况，以往地产商“高负债、高杠杆、高扩张”的日子或一去不返。在这种情况下，发展趋势更倾向于股权投资、精准投资。因此，估值的阳光化、净值化越来越重要。也只有这样，才能真正实现“卖者尽责、买者自负”的目标，真正做到打破刚兑。