Amrapali案/零零碎碎的司法方法充满风险

拉杰什·西瓦斯瓦米（Rajesh Sivaswamy）

对于房地产破产，无止境，最高法院也许是购房者的唯一灯塔，他们陷入了诉讼的泥潭，迫切希望在隧道尽头看到光明。

一个典型的例子是最高法院于2019年7月23日作出的最新判决，当时该法院根据房地产注册法（RERA）取消了Amrapali集团公司（Amrapali）的注册，并任命了National Building Construction Corporation Limited（ NBCC）负责监督和完成上述小组的未完成项目，并将所有权以固定的8％的佣金移交给买方。

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法院通过日期为2019年8月26日的命令，将相当于近716万卢比的项目管理费转入NBCC的账户。虽然此订单可能给购房者带来新鲜的空气，但它提出了一些需要仔细考虑的问题。

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最高法院已明确表示支持购房者，并且对那些因及时完成项目而迟到的开发商表示了不屑。我们应该期待更多涉及其他房地产公司的类似判断。

最高法院已经在另一件事中证明了这一意图，它驳回了许多房地产公司的抗辩，这些房地产公司对根据《破产与破产法》（IBC）将购房者指定为“有担保债权人”的购房者提出的高架要求提出异议。

尽管完成Amrapali待完成项目的任务是出于最高意图将其交给了NBCC，但后者本身可能不是可以挽救已经渗透到房地产领域的系统性腐烂的白人骑士。

NBCC是印度政府的企业，成立于1960年，前身是住房和城市事务部，主要从事建筑项目。值得赞扬的是，自成立以来，NBCC的收入就实现了大幅增长，2018-19财年的收入从2002-03年的不到50亿卢比突破了1000亿卢比。

尽管取得了这些成就，但NBCC的任务仍然艰巨。NBCC项目完成后，将有近42,000套房屋移交给最终买家。停滞的单位的总价值估计超过17.7千万卢比。随着像Jaypee这样的更多项目的出现，人们感到NBCC面临的挑战将逐步增加。

从纯粹的法律评估来看，如果由于程序和任务的艰巨性而导致项目进一步延误，则无权诉诸购房者。根据与开发商签订的协议，购房者的法律补救措施也很有限。有关建筑整体质量以及延误的问题仍未得到解答，很明显购房者正在这里理发。

为了缓解对财务可行性的担忧，印度最高法院下令诺伊达和大诺伊达当局将拟从安拉帕利（Amrapali）收回的任何会费应通过附加发起人的其他财产来承担。

尚不清楚这些特性是否足以满足要回收的数量。还可以预期，在项目完成后，购房者，诺伊达或大诺伊达当局和NBCC之间将签署三方协议。

最高法院已向购房者保证，它将亲自监督该命令的执行，并指示他们将余额销售对价以及所有欠Amrapali集团的款项存入法院，并保存在代管帐户中，该帐户应为由NBCC用于完成项目。

尽管采取了这些措施，将NBCC视为解决困扰房地产业的所有弊病的灵丹妙药可能并不是正确的看法。RERA被誉为是扩大房地产空间并提供治理指导原则的革命性步骤，在许多州，经过多处州修正和无效实施，RERA被视为无牙老虎。

现在是国家立法机关重新审视对RERA所做的更改的时候了，目的是恢复立法原本打算带来的效力。随着房地产行业健康状况的恶化，直到几年前，银行一直不愿向该领域提供贷款，直到该领域才成为金融界的热门蛋糕。

有必要通过在贷款过程中进行改革并采取程序上的保障措施，以平衡贷方和房地产公司的利益，来恢复一些正常现象。要全面了解房地产业的改革，除其他因素外，还要求（i）土地记录以数字形式提供，（ii）土地购买过程和（iii）进行登记和许可证改革的透明度。

除非州立法机关以及银行和金融业采用并实施这样的整体流程，否则普通购房者必须对零碎的司法解决方案感到满意。

Rajesh Sivaswamy是Stubb＆Kasiva国王，辩护律师和律师的高级合伙人。所表达的观点是个人观点。