又一投资品种上市！公募REITs首秀大火 最牛一度飙涨20%！后市能否参与？

首批9只基础设施公募REITs初登二级市场即引来投资者热捧！

据统计，首批9只基础设施公募REITs6月21日早盘集体高开后平稳运行，并悉数收涨，成交额全部破亿，合计逾18.6亿元，中金普洛斯仓储物流REIT以3.05亿元成交额居首；博时招商蛇口产业园REIT以14.72%的涨幅领涨 ，中航首钢生物质REIT上涨9.95%。（点击阅读：一文读懂REITs基金如何交易）

对于市场与投资者的热情，有专业人士认为，公募REITs本身不同于股票，收益弹性有限，更适合长期持有，享受较稳定分红，不可有短期追风炒作的倾向；此外，公募REITs底层资产主要为成熟优质、运营稳定的基础设施项目，出现收入大幅增长或维持持续性高增长的可能性较小。

对于REITs中长期行情，有机构表示，中期来看，特许经营项目债性明显，更接近债券，而非特许经营项目股性更强，更接近股票；从长期投资价值来看，收益类的REITs更加类似于超长久期的固定收益类产品，产权类项目有底层资产本身价值为基础且兼具成长性。

9只公募REITs上市首日全部收涨

万众瞩目的9只基础设施公募REITs6月21日正式登陆交易市场，开盘集体上涨，其中中航首钢生物质REIT涨20%，红土创新盐田港仓储物流REIT、博时招商蛇口产业园REIT上涨10%，随后走势出现分化，全天平稳运行。截至收盘，9只基础设施公募REITs上市悉数收涨，成交额合计逾18.6亿元。

其中博时招商蛇口产业园REIT以14.72%的涨幅居首，中航首钢生物质REIT次之，上涨9.95%，华安张江光大园REIT、浙商证券沪杭甬高速REIT、富国首创水务REIT三只公募REITs涨超4%。

从成交额来看，9只REITs成交额均超破亿元。中金普洛斯仓储物流REIT以3.05亿元的成交额居首位，其次是博时招商蛇口产业园REIT的2.76亿元，红土创新盐田港仓储物流REIT的成交金额最小，为1.21亿元。

首批基础设施公募REITs早已备受期待。5月31日，9只REITs面向社会公众投资者发售时，全部“日光”，并引来公众投资者的认购资金规模近500亿元，其中蛇口产园、首钢绿能认购金额均超90亿元。

中信建投表示，配售比较低主要源于首批REITs底层资产优质、周期性长、透明度高和收益率稳定等特点吸引投资者。

据了解，首批基础设施公募REITs项目优质、运营成熟，并处沿海发达地区，区域优势明显。9只公募REITs的底层资产蛇口工业园等引领地区发展多年，是创新发展、运营成熟的核心园区，已经形成了较为稳定的现金流。所处位置上，9个项目所处的城市北京、上海、广州、深圳、杭州、合肥等均为东部沿海发达地区，具有良好的区域经济优势，未来发展具有较为广阔的空间。

二级市场投资者该怎么做？

市场对于首批公募REITs上市首日的火爆已有心理预期，此前一级发行受到机构投资者和个人投资者的高度认可，认购情绪比较高涨，而这种情绪可能会传导至二级市场。但平安基金公募REITs投资中心执行总经理王名伦表示，公募REITs本身不同于股票，收益弹性有限，更适合长期持有，享受较稳定分红，不可有短期追风炒作的倾向。

对于二级市场，王名伦表示，以下几点值得投资者注意：

1、理性看待二级市场价格的表现。公募REITs核心投资价值，在于稳定的分红和风险相对可控。因上市首日有30%的涨跌幅限制，投资者一定要理性看待股价表现，不可盲目跟风炒作。

2、产品虽然强制分红，但仍为权益型产品，不保本。

3、公募REITs底层资产主要为成熟优质、运营稳定的基础设施项目，现金流预期相对明确，单位价值波动性原则上相对有限，从底层资产运营角度分析，出现收入大幅增长或维持持续性高增长的可能性较小。

4、场外投资者如果要退出，需按照基金管理人相关公告进行转托管，到场内进行交易变现。

5、任何投资都有风险，公募REITs亦是如此，不动产行业发展与宏观经济形势息息相关，经济下行、不动产市场波动等因素可能导致底层资产收益无法达到预期，进而影响价格波动和投资者的投资收益。此外，高速公路这类特许经营权类资产还有其自身的特点，这类基金的净值会随着特许经营权剩余期限的缩短而不断递减、基金分红中包含对投资者初始投资资金的返还及投资收益。当前，我国公募REITs市场刚刚扬帆起航，我们建议投资者理性对待价格波动，充分认识这类基金的风险收益特征和产品特性，了解清楚自身的风险偏好，关注长期投资价值。

证监会债券部主任陈飞21日也在首批基础设施公募REITs上市仪式上致辞时表示，希望原始权益人、中介机构等市场参与者切实归位尽责，广大投资者正确认识产品特征，树立风险意识，理性参与投资交易。

REITs后市怎么走？

那么，机构对于REITs后市有何研判？中长期来看，投资者认购的热情还将延续吗？

华泰固收团队表示，中期表现方面，REITs表现仍取决于基础资产，但也要关注股性强还是债性强的特征。产品运行特征将表现出明显差异，底层资产的属性和质量是决定项目现金流来源及投资价值的基础。特许经营项目债性明显，更接近债券，非特许经营项目股性更强，更接近股票。

从已审批通过的九只基础设施公募REITs派息率来看，垃圾处理、收费公路等特许经营项目派息率较高，仓储物流、产业园区等非特许经营项目派息率较低。造成上述现象的原因可能在于，特许经营项目一方面底层资产现金流较为稳定，且资产增值占项目收益比重较小，市场交易较不活跃，另一方面资产估值会随基础设施剩余收费年限的缩短而下降，因此投资者对该类项目预期收益率可能会高于非特许经营项目，最终使得特许经营项目债性较为突出。但是由于产业园等非特许经营项目随着经营能力提升盈利能力逐渐改善，因此对该类REITs投资时应当更加关注项目资产的增值属性，股性更强。

从长期投资价值来看，华泰固收团队认为，收益类的REITs更加类似于超长久期的固定收益类产品，产权类项目有底层资产本身价值为基础且兼具成长性。首批REITs中高速公路项目所属地理位置优良，区域经济发展水平较高，车流量增长率较高，且公路维护成本相对可控；环保类项目受市场周期影响较小，同时具有一定政策保障，现金流稳定性较好。仓储物流类项目在成长性方面差异性较大；产业园类项目的分析可遵循商业地产与产业类基础设施建设分析逻辑，重点关注资产区位因素、项目运营能力、行业分布与集中度情况。

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