年报“难产”、项目延期交付 鑫苑置业营收利润双降 如何破局？

鑫苑置业(XIN.NYSE)作为一家成立了24年、上市14年之久的老牌房企，如今竟发展到年报“难产”的境地。

时代周报记者发现，截至发稿前，鑫苑置业2020年的年度财报迟迟未经正式刊发公告。而在网络上，一份标题为鑫苑置业2020年营收86.6亿元的财报信息，却由众多媒体平台以新闻稿的形式出现在大众视野。这份“成绩单”令行业哗然。

有市场人士质疑，鑫苑置业2020年年报大概率将“难产”，而未经审核发布的“成绩单”可信度有几何，是个问题。同一时间，鑫苑置业“大本营”郑州市场出现多个在线项目延期交付，更加重了市场疑虑。

5月19日，鑫苑置业相关工作人员回复时代周报记者表示，目前公司已向纽交所提供申请年报延期相关材料，纽交所大概率会批复6个月的延期时间，随着一季报公布时间临近，年报或会同一季报一起发出。该工作人员坦言，今年以来，因郑州市加强对扬尘管理，工期作业被迫延长导致，确实出现了延期问题。

营收利润双降，12-14%融资利率超行业平均水平

鑫苑置业有限公司创立于1997年，2007年12月13日成功登陆美国纽交所，成为中国首家在美国纽交所上市的房地产开发企业。

据鑫苑置业未经公告发布的2020年业绩报显示，截至2020年底，鑫苑置业实现营业收入86.6亿元，全年销售金额达到226亿元。

时代周报记者对比鑫苑置业2020年债券年度报告发现，鑫苑置业多项核心指标出现下降。鑫苑置业全年86.57亿元营收，同比下降10%；净利润1.23亿元，同比下滑81.38%。营收利润双降的同时，负债却在大幅上涨，2020年，鑫苑置业的负债总额546.06亿元，相比2019年的496.02亿元，增长10.08%。

与此同时，其债券融资率也在持续走高。公开资料显示，鑫苑置业在2020年两次高息发债，两笔总规模为5.15亿元离岸债券票面利率12%；一项金额约3亿美元、期限3年的优先票据，利率为14%。今年1月7日，鑫苑置业再于上交所发行5亿人民币5年期公司债，票面利率8.35%。据贝壳研究院数据显示，一季度，房企境内债券利率中位数为4.4%。“三道红线”的压力之下，房企纷纷大力压缩融资利率、降低企业负债，而鑫苑置业频繁以高于行业水平的利率融资，引行业侧目。

由于多数债务将集中在2020-2021年集中到期，鑫苑置业连遭标普、惠誉两大评级机构下调评级。

土储方面，根据未经审计刊发的2020年“成绩单”显示，鑫苑置业在中国19个城市进行了项目布局，总土储面积达2000万平米，总货值超过2200亿元。

据诸葛找房统计，2020、2021年，鑫苑置业分别新增了两宗土地，规划总面积约33万平方米。而据克而瑞数据研究院显示，截至5月初，鑫苑置业持有的未开工土地面积为57.83万平方米，分别位于大连、郑州、三亚、济南、西安、成都等六个城市。

而在近期“两集中”土地公开拍卖交易现场，也鲜少看到鑫苑置业的身影。诸葛找房分析师关荣雪向时代周报记者分析，鑫苑置业在2020年之后土地储备开始减少，原因可能出于降低自身负债率方面考虑，为缓解企业生存压力。

多位管理层“出走”，“大本营”郑州多项目延期交付

在年报“难产”的同时，鑫苑置业的高层员工频频“出走”。据一位接近于鑫苑置业的知情人士向时代周报记者透露，在近半年时间内鑫苑置业品牌宣传部门几乎完全“换血”，而品牌部门的地震实际上是源于高层换位的“蝴蝶效应”。

5月20日，鑫苑置业某位已离职员工告诉时代周报记者，高层管理人员的更迭，导致了公司营销策略多变，难以抓准主线、工作推进困难，所以才会选择离职。

根据公开资料，2020年6月，入职不满一年的，鑫苑置业总裁李尚荣离职，贺海飞接任。同期，担任审计委员会委员职务的Wendy Hayes也离开了鑫苑置业。

在此之前，鑫苑置业已经换过两任总裁。2013年，鑫苑置业董事长张勇提出要对标万达，高调聘请前万达副总裁王信琦担任CEO，2016年，王信琦退场；接过总裁职位的是在万达工作7年之久的张立洲，2019年6月20日，张立洲也提出离职。克尔瑞数据显示，2014-2019年，在这两任总裁执掌鑫苑置业期间，鑫苑置业销售额分别是82.3亿、135.6亿、190.7亿、233.1亿元、295.1亿和221.9亿，行业排名分别为 84名、73名、84名、78名、82名、89名。

除了人事变动外，让外界感知更为震荡的问题是，鑫苑在“大本营”郑州的多个项目出现了延迟交付。

郑州当地中介向时代周报记者透露，鑫苑置业在郑州的项目，包括鑫苑名城、鑫苑国际新城、鑫苑德润珺园、郑西鑫苑名家等楼盘都出现了延期交房的情况。在鑫苑国际新城已交付的两期中，有部分业主反映，房屋出现了漏水、绿化减配等问题，目前有业主正在向鑫苑方面讨要说法。

对此，鑫苑置业相关工作人员告诉时代周报记者，近两年郑州市加强了扬尘管控，导致了施工无法正常开展，以至于项目需要延期交付。对于项目维权问题，对方并未回复。

业绩、品质同时亮“红灯”，对于长期奉行“不囤地、零库存”模式的鑫苑置业而言，该如何破局？