上海楼市“去火”：学区房遭“釜底抽薪” “金三银四”成色不足

2021-05-01 16:59:05来源：中国经营报

刚刚满月的高中招生新政，让炙手可热的上海学区房降温明显。

张豪在上海前滩板块开着一家中介门店，在该区域内购置有两套房产。据他介绍，学校的招生细则出台以后，学区房的流动性被限制，交易量也降下来，“新政影响附近10多家中介公司的近300位房产经纪人，初来前滩工作的经纪人日子要难过了。”

上海华东师范大学第二附属中学前滩学校(以下简称“华二前滩学校”)近日发布2021年招生告示。与往年不同的是，新生想进第一档排序，需要在房产证上加上孩子的名字。房产证加名字的前提是贷款还清，如果没有贷款的业主，房产证加名字也将缴纳房价3%的税费，即数十万元。该消息一出，前滩有新成交的二手房均价直接下调4万元/平方米。

学区房价格“去火”的同时，上海楼市整体层面在新一轮调控后，成交量也在持续下探。机构统计显示，4月平均每周成交量约15万平方米，比3月份表现稍差。上海中原地产数据显示，4月5日~11日，新建商品住宅成交面积12.4万平方米，环比减少25.4%，位于市区的老卢湾板块成交量挂零。

同策研究院的报告指出，3月份，上海商品住宅市场环比供应成交规模小幅上涨，但未达到“金三银四”水平，房企受政策影响推盘谨慎。而上海中原地产市场分析师卢文曦则表示，由于4月初供应短缺，楼市成交持续下滑，连续数周没有出现签约过百套的项目上榜。后续几周随着大量项目进入签约程序，市场出现成交反弹。

降温从学区房开始

浦东新区前滩板块被誉为上海“第二个陆家嘴”，由于区域内有华二前滩学校等优质学区资源，去年房企推出的住宅产品备受追捧。

三湘印象名邸项目均价冲破12.8万元/平方米，总价上千万元的房源在一天之内被抢光。有家住陆家嘴的市民，专程开车到售楼处选购学区房。

对于上海学区房，国产电视剧里早有演绎，有的夫妇为了孩子高考卖掉大户型搬进学校附近的“老破小”学区房。这是当下父母们对待子女教育的缩影，也成为了一个时代的镜像。

3月16日，上海市教委发布了《上海市高中阶段学校招生录取改革实施办法》。根据这一中考改革新规，重点中学自主招生比例大幅下降，50%~65%的生源名额将分配到上海各区和各普通初中，更多学区房外的学生有望升入各大优质高中。然而该消息一出，上海知名双学位的梅园片区被曝出，房源一夜下降60万元。

“目前挂牌价格没有大跌，但实际成交时有较大的溢价空间，是房东与买家的博弈期。”金耀豪宅门店的负责人张豪介绍，相比去年前滩二手房涨幅接近50%，华二前滩学校的招生细则出台以后，相当于限制了学区房的流动性，小户型的业主希望置换更大面积的房源已无可能性，交易量确实在下降。

机构数据统计，2020年，上海二手房的成交量上涨了31%，学区房上涨了37%，双学区房则涨了44%。

而根据华二前滩学校公布的2021年招生告示，招生政策进一步收紧，与以往最大的区别是在“人户一致”中分为四个档，第一档要求即是，户主为适龄儿童本人或其父母，且适龄儿童本人为房屋产权人(单独所有)或适龄儿童及其父母(双方或一方)为房屋产权人(共同共有)。

简单来说，即是房产证上有小孩名字的，被列为入学第一梯队，且“产证登记日期截止时间为2021年4月23日”。

曾被上海市教委邀请参与政策研究的易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，上海教改工作是将优质高中资源以名额分配的方式进行配置。各类学校后续都可以享受更公平的招考机会，自然使得“哄抢好学区”的现象减少，促进相关学区房的价格降温。

新政之下供应下滑

以学区房为代表的房源不是上海楼市的成交主流，而真正对当前开发商销售端增加挑战的是“积分制”认筹，此举被业内认为是利好无房家庭，可有效舒缓排队哄抢房源的状况。

1月21日，上海发布“沪十条”，其中，为了保障首套房刚需者的合理住房消费，“沪十条”规定一旦拟认购对象的总组数与准售房源套数超过1.3∶1的，将触发积分制，按照积分高低排序选取进入公证摇号选房的人员名单。

上海链家研究院的监控数据显示，3月29日~4月4日，上海市共成交新建商品房1420套，环比下降22%，成交金额84亿元，环比下降19%。

上海链家研究院首席分析师杨雨蕾介绍，在集中供应的33盘中，有26盘开启认筹，其中上海星河湾未触发积分制，另有尚海湾豪庭已经开盘，亦未触发积分制，另有7盘在等待取证。从目前的认筹和开盘情况来看，性价比高、总价更易被上海市民接受的刚需楼盘似乎才会触发积分制，而高总价的改善型楼盘，认筹率能够控制在1.3∶1以内。

上海中原地产数据显示，3月份，上海只有3个项目领到预售证，供应总面积12.1万平方米。入市的3个项目均为刚改类产品。分别位于闵行浦江镇、宝山大场和嘉定北部板块。供应面积最大的项目是“永康城浦上雅苑”，达到5.2万平方米。3个项目是“121”新政后首次开盘的项目，从认筹的结果来看只有1个项目触及积分制。

在卢文曦看来，上海3个月内两度出调控举措，并且银保监会、央行等多个部门也在重申严防违规资金入市，各路举措都在防止市场过热。在密集的政策“轰炸”下，市场需要消化。从新盘的认筹结果来看，短期至少在预期上已经出现转变。后续投放的产品也以刚需以及首次改善产品为主。

降标交付

仲量联行中国区研究部住宅市场负责人盛秀秀告诉记者，近期上海楼市成交量不高，一方面是因为调控新政出台之后，开发商推迟了开盘时间，新增供应量有限，另外是新政出台以及一系列政策补漏措施，对投机性需求产生了一定打压。

价格严格调控、售楼处增加认筹积分制环节，开发商要销售业绩变得更为艰难，小部分开发商于是在后期交付的环节上动了心思。

据浦东凯利海华府项目的业主报料，楼盘临近交房，业主们发现二期项目的大门、外墙、路面浇筑等环节，与合同约定承诺不符，受到业主们集体投诉。

据个别业主反映，二期房源的施工现场存在严重偷工减料现象，与前期销售时宣传承诺的以及项目一期已交付的标准严重不符，小区人行道路由石材路面改为沥青路面，配电站外墙由石材改为涂料，入户大厅面积相比一期严重缩水。各种重大设计变更，开发商却从未向业主公示。

凯利海华府是全国电力能源行业第一家上市公司申能集团在上海开发的首个中高端住宅项目，由申能集团旗下全资子公司上海汇郡投资有限公司开发，于2013年奠基。

时间回拨到2019年底，凯利海华府曾集中推出二期1116套房源，面积涵盖46~247平方米的房源，均价84000元/平方米，均价整体比一期上涨4000元/平方米，涨幅5.2%。应该来说，价格越高，选择的户型更多，品质会更好。

4月14日，记者试图进入小区采访，门口的安保人员却强行拦下，不能前往小区找负责人。其还强调说：“既然路面已铺好，后期将不会有太大改变。”

据看看新闻报道，在建造中的凯利海华府二期用一条长长的临时围挡与一期相隔；一期楼盘除了外围的行车道，其他路面全都铺盖了地砖；而二期楼盘的路面则大多铺设的是沥青。不仅是小区内部道路，二期大门附近的路面也从地砖“降格”为了沥青。另外，变电站的外立面由一期的石材，变为了二期的涂料。鉴于二期售价普遍高于一期，这种“加价减质”的做法，引发了业主们广泛不满。

为此，业主们与开发商上海汇郡投资有限公司交涉，但对方似乎并没有作出改变的打算。业主们表示，再仔细查看当初的购房协议，结果发现，甲方开发商未经同意变更小区布局这条中，违约金竟然是0%。

针对凯利海华府项目交付问题，记者多次致电上海汇郡投资有限公司以及申能集团，截至发稿，并未获得回应。

上海市浩信律师事务所专职律师王俊伟表示，商品房购买过程中，施工工程中虽然没有全程监督，但不定时现场监督是很有必要的，而且事中抽查比交付时验房更加有用。对此，开发商应该建立诚信体系，完全有效的监督机制，否则交房时和交房后必然会出现质量问题。