楼市全面复苏？开发投资连续5个月正增长 销售面积首次止跌

房地产多指标持续向好！

国家统计局11月16日发布的最新数据显示，10月，房地产开发投资、销售、到位资金等多指标累计增速连续8个月反弹，其中，开发投资连续5个月正增长，销售额连续3个月正增长，销售面积首次不再下降，房企到位资金连续4个月正增长。

业内人士认为，在经济稳步复苏下，房企投资信心逐步恢复，但还未恢复到去年平均增速水平，短期内房企投资增速仍有上升的空间。商品房销售已经走出疫情阴霾，预计11月销售面积累计同比增速正式迈入正值。房企资金状况持续改善，预计年底房企在偿债和融资压力以及年底业绩压力的影响下，将加速去化，个人按揭贷款、定金及预收款的增速或将持续走高。

开发投资连续5个月正增长

从开发投资情况看，1—10月份，全国房地产开发投资116556亿元，同比增长6.3%，增速比1—9月份提高0.7个百分点；房屋新开工面积180718万平方米，同比下降2.6%，降幅收窄0.8个百分点；房地产开发企业土地购置面积17775万平方米，同比下降3.3%，降幅比1—9月份扩大0.4个百分点；土地成交价款11386亿元，同比增长14.8%，增速提高1.0个百分点。

值得注意的是，房地产开发投资累计增速已经连续5个月正增长。

诸葛找房数据研究中心分析师王小嫱认为，房地产开发投资增速连续5月上升，在经济稳步复苏下，房企投资信心逐步恢复，但还未恢复到去年平均增速水平，短期内房企投资增速仍有上升的空间。

另外，从土地购置数据来看，依然保持负增长的态势，比预期的要弱。严跃进认为，这至少说明，虽然一些大城市土地市场表现较弱，但是很多城市是面临阻力的。而且 “三道红线”政策实际上已经引起了很多阻力，至少购地市场容易降温。

对于土地购置面积增速同比下降3.3%，而土地成交金额同比上涨14.8%的现象，贝壳研究院高级分析师潘浩认为，土地购置面积及成交金额增速的剪刀差逐渐扩大，可见近期土地供应量增速虽在减少，但是土地成交金额增速持续上行，土地单价持续上涨。

据贝壳研究院统计，今年以来，广东省、海南省、绍兴、沈阳、银川、唐山、长春、杭州、无锡以及南京共10个省市为了控制土地溢价率的上涨，出台了“限房价、竞地价”或“限地价、竞配建、竞自持”的土地出让政策。潘浩预计，未来为了维持地价稳定，部分土地市场过热的城市仍将陆续出台相关政策。

商品房销售面积增速首次持平

从销售情况来看，1—10月份，商品房销售面积133294万平方米，同比持平，1—9月份为下降1.8%；商品房销售额131665亿元，同比增长5.8%，增速提高2.1个百分点。

值得注意的是，商品房销售额累计同比增速已经连续3个月正增长，销售面积累计同比增速在连续9个月下降后10月首次持平。

王小嫱认为，这意味着商品房销售已经走出疫情阴霾。从10月单月销售指标看，呈现量价齐跌局面，销售面积为16221万平方米，环比下降12.7%，销售价格为9875元/平方米，环比下降1.9%。虽然10月仍是传统的销售旺季，但“银十”不及“金九”。随着更多城市调控升级，购房者逐渐趋向理性，预计11月单月销售仍下降，但下降幅度不大，累计同比正式迈入正值。

潘浩则认为，1-10月商品房销售面积追平去年同期，单月销售均价下行的原因是，各地前期稳市场的调控政策逐步起效，加之房企为了对冲融资压力以及抢占销售节点近两个月推出各种促销措施，使得销售量保持增长的同时价格略有下行，从历史同期看，2017-2019年环比降幅分别为1.6%、2.5%、1.2%。综合判断，此次单月价格下行属于周期性回调，不会对市场的长期的平稳走势造成影响。根据贝壳新房带看、认购指数观察，两项指标10月仍保持增长，故判断年底成交量走高的可能性较大，预计今年全年成交量将超过去年，成交价格增速将继续保持稳定。

房企到位资金连续4个月正增长

从房企资金状况来看，1—10月份，房企到位资金153070亿元，同比增长5.5%，增速比1—9月份提高1.1个百分点。

其中，国内贷款22378亿元，增长5.1%；利用外资111亿元，下降15.2%；自筹资金50045亿元，增长6.5%；定金及预收款51287亿元，增长4.3%；个人按揭贷款24312亿元，增长9.8%。

严跃进指出，房企到位资金增速已经出现了连续4个月为正的良好态势，虽然当前从房企角度看，“三道红线”是一个约束，但是外部的金融大环境宽松也是明确的，所以某种程度上说，房企的外部金融环境也不必过于悲观。

潘浩也认为，房企资金状况持续改善。分项来看，除利用外资同比下降外，国内贷款、自筹资金、定金及预收款及个人按揭贷款同比增速均有所提升。预计年底房企在偿债和融资压力以及年底业绩压力的影响下，将加速去化，个人按揭贷款、定金及预收款的增速或将持续走高。