“三道红线”新规下 安全稳健成房企新课题

8月20日，住房城乡建设部、人民银行等在北京联合召开重点房地产企业座谈会，明确了12家重点房企资金监测和融资管理规则，也就是此前业内盛传的房企融资“三道红线”。

这被视为在房地产“长效机制”下，对房企有息债务规模进行精细化管控。那么，“三道红线”出台目的是什么？对房地产行业发展会产生哪些变革？

业内人士认为，房企融资细化管控规则的实施主要是为了防范化解房地产企业风险，增强行业发展韧性。另一方面，伴随着房地产调控持续收紧，下半年房企面临销售及融资的双重压力，安全稳健将成为房企未来面临的首要课题。

房企举债标准明确

进入2020年下半年，房地产调控持续收紧的信号不断被释放。7月24日，“房地产工作座谈会”在北京召开，会议重申了房地产市场调控要“坚持房住不炒”、“不把房地产作为短期刺激经济的手段”、“因城施策差异化调控”的基本原则。

8月16日，中国人民银行党委书记、中国银保监会主席郭树清在《求是》刊发署名文章称，房地产泡沫是威胁金融安全最大的“灰犀牛”。与此同时，郭树清在文章中指出，一些地方的房地产价格开始反弹，金融资源有可能再次向高风险领域集中。

时隔4天，8月20日，住房城乡建设部、人民银行在北京召开重点房地产企业座谈会，会议上，明确了重点房地产企业资金监测和融资管理规则，也就是此前业内盛传的房企融资“三道红线”。其中将对碧桂园、恒大、万科、融创、中梁、保利、新城、中海、华侨城、绿地、华润和阳光城12家房企进行融资债务总规模的控制，自9月1日起在12家房地产企业试点施行。

在易居研究院智库中心研究总监严跃进看来，该政策核心就是“四档管理”和“三道红线”。“从四档管理角度看，主要包括‘红橙黄绿’四个模式。虽然此类管理的内容没有提及，但实际上对房企本身是有启发意义的，后续房企需要积极建立此类四档管理模式，尤其是融资部分、投资部门和营销部门需要密切配合。”严跃进称。

从三道红线的角度看，主要涉及三个指标，包括剔除预收款后的资产负债率大于70%、净负债率大于100%、现金短债比小于1倍。这三个指标也是当前分析房企经营的核心指标，后续也成为监测房企经营的重要内容。

与房地产行业融资持续收紧相对应的是，目前全国大中城市房价整体呈现上涨态势。9月14日，国家统计局发布8月商品住宅销售价格变动情况统计数据显示，全国70个大中城市价格整体略涨。新房方面，上涨城市达到了84.5%，达到59个，与7月持平；二手房方面，上涨城市也持续超过65%，达到了47个，比7月多了1个。

光大银行金融市场部分析师周茂华在接受证券时报记者采访时称，近几个月来，国内局部热点城市楼市升温明显，部分房企拿地热情高涨，国内多地加码调控政策，居民按揭信贷增长强劲等，各界高度关注房地产行业潜在金融风险，挤占金融资源及房地产长效机制等问题。

伴随着开发商拿地热情的高涨，国内房企资产负债率也有一定上升趋势。数据显示，2019年上市前50强房企资产负债率超半数高于80%，部分房企超过90%。对此，周茂华认为，房企高杠杆扩张模式下负债无序扩张，势必加大房企自身经营风险，也为金融系统稳健发展埋下巨大隐患。规范房地产企业融资行为，促进房地产市场健康发展迫在眉睫。

而本次传出的房企“三道红线”政策正是从融资端控制房企负债规模。严跃进表示，银行贷款、发行债券、信托融资是房企融资的三种主流方式。“信托融资最近已经呈现收紧态势，债券融资也面临不少压力，而本次三道红线政策，监管部门更强调的是对银行信贷融资的收紧。”

“国家相关部门出台该类政策的目的是，将实行规范房地产企业融资行为，增强房地产企业融资的市场化、规范化与透明度，主要是防范房地产泡沫化风险，防范化解房地产企业风险，增强发展韧性；落实房地产健康发展长效机制；进一步稳定市场对房地产市场中长期发展预期。”周茂华强调。

试点房企近7成踩线

值得一提的是，根据“三道红线”触线情况不同，12家试点房地产企业分为“红、橙、黄、绿”四档。以有息负债规模为融资管理操作目标，分档设定为有息负债规模增速阈值，每降低一档，上限增加5%。

如果三道红线全部触及(即红档)，房地产企业的有息负债就不能再增加；触及两条(即橙档)，有息负债规模年增速不得超过5%；触及一条(即黄档)，增速不得超过10%；均未触及(即绿档)，不得超过15%。

据国泰君安统计数据显示，上述12家试点房企中，有3家房企触及“三道红线”处红色档，2家房企踩到“两道红线”为橙色档；3家房企踩到“一道红线”处黄色档；有4家房企并未踩线处于绿色档，这意味着未触及红线的试点房企仅占1/3。

业内人士认为，本轮融资收紧政策的实施将对房地产行业产生不小的冲击，但冲击程度影响不大。

“一方面，各档房企整体有息负债增速和监管指标相匹配，去杠杆压力整体不大；另一方面房企预备发债批文以及政策执行弹性使去杠杆过程较为平稳；此外2019第一季度是行业有息负债高点，房企2019年下半年已经开启去杠杆进程。”国泰君安固收研究团队强调。

在周茂华看来，大型房企受融资政策的影响相对有限。大型企业由于实力雄厚，拥有品牌效应，融资渠道相对多；但中小房企面临融资压力较大，尤其杠杆率高房企降杠杆压力大，资金链更加脆弱。

不过，也有业内人士持不同观点。空·白研究院创始人杨现领对证券时报记者表示，该政策对中小房企的影响相对较小，“因为大企业更依赖于杠杆进行扩张，小型房企经过这两年的市场调整和洗牌，留存下来的都具有一定的健康度。”

整体而言，该政策有利于财务稳健的地产公司长远发展，有助于防范化解行业整体风险。周茂华称，未来会推动行业内部调整，提升房地产行业经营稳健性；房地产原来一些融资渠道面临收窄，企业将更注重现金流管理；房地产行业内部分化将更加明显，可能促进部分中小房企加快兼并重组或“抱团取暖”。

龙头房企去杠杆在行动

实际上，在近来年房地产行业融资持续收紧的背景下，“去杠杆降负债”成多数大型房企的第一要务，而龙头企业已经率先行动起来。

以中国恒大为例，早在今年3月底，恒大便提出了全面实施“高增长、控规模、降负债”的发展战略，核心是通过销售高增长带动回款高增长，大幅降低有息负债。

根据中国恒大此前发布的2020年半年报显示，自3月底实施新战略以来，第二季度恒大有息负债大幅下降400亿元。恒大总裁夏海钧在此后的业绩发布会上表示，公司计划未来将有息负债平均每年减少1500亿元。

此外，恒大本月初定下了“金九银十”的销售目标——两个月实现销售额2000亿元，并打出全国楼盘一律7折的旗号。不仅如此，恒大还在9月17日抛出了一纸提前偿还有息负债的公告，将使用自有资金提前偿还15.65亿美元债券，折合人民币106亿元。

除了恒大之外，富力地产近日也加入了“去杠杆降负债”的行列。9月15日晚间，富力地产公告，公司拟配售2.57亿股新H股，预计配售所得款净额为24.98亿港元(约合人民币21.83亿元)。富力地产拟把配售所得款项净额用于偿还公司的境外债务性融资。

那么，在融资“三道红线”试点实施的背景下，房地产企业该如何应对？严跃进认为，此类财务指标若是触碰监管红线，很容易引起问题，所以这要求相关房企积极重视。

他进一步分析称，首先，要注重下半年融资端口和投资端口的关系，注重对高负债项目的处理；其次，对于一些债务压力大的企业，后续需要不断尝试降低负债，甚至有必要积极降价促销，以回笼资金。

最后，对于地王等项目需要谨慎。“虽然没有特别明确的政策要管控这一领域，但往往金融政策宽松的时候，各类资金会违规进入地王项目，所以后续拿地方面要防范风险，尤其是热门地块方面。”严跃进强调。

中国指数研究院近期最新发布的《房企融资监管再升级》的研究报告也对房企应对融资环境变化给出了几点建议，包括坚持稳健财务政策，控制企业杠杆水平；提升资金管理精细度，提高资金使用效率；积极进行融资创新，树立品牌引入战略投资者。

“在新的发展环境下，房地产企业需要改变原来粗放型发展模式，推动高质量发展，加快内部资产负债结构调整，维护企业现金流安全；通过资本市场股权、创新工具积极拓展融资渠道；通过房地产服务业的转型升级，提升企业经营效率与竞争力，目前国内房地产行业与物流、养老、教育、医疗等产业进行融合探索。”周茂华表示。