房企高杠杆扩张 模式难以为继

近日，龙头房企恒大率先推出7折优惠、个别激进房企爆出债务违约、多个热点城市再度收紧楼市政策……种种迹象显示，房企通过大肆加杠杆实现规模扩张、弯道超车的发展模式难以为继，保证资金链安全将是未来发展的重点。

首先，从政策面来看，“房住不炒”的调控立场非常坚定。在国际经贸形势复杂、疫情冲击等因素影响下，今年我国经济下行压力增大，业内一度有放松楼市调控以刺激经济的声音，但不搞大水漫灌、“房住不炒”的监管基调并未改变。一方面，尽管各地楼市调控可因城施策，但部分地方试图放松限购的政策最终均为“一日游”结局。这说明通过刺激房地产市场来实现短期稳增长的思路已遭摒弃。另一方面，监管部门多次强调避免房地产过度金融化，并将防范化解影子银行、房地产金融风险作为防风险的重要内容。不久前，相关部门专门召开重点房地产企业座谈会，形成了重点房地产企业资金监测和融资管理规则。防范房企资金链风险的政策意图已相当明显，房企过度加杠杆将面临政策约束。

其次，从行业面来看，房地产市场已告别高速增长阶段，行业环境不支持房企过度加杠杆。数据显示，2019年，百强房企累计权益销售金额同比增长6.5%，远不及2017年的40.5%和2018年的35.1%。同时，市场需求明显降温，不少城市房价涨幅明显收窄或转为下跌，购房人也更加看重住房品质。这意味着通过大肆加杠杆、高价拿地，再以更高价格卖房实现资金快速回笼、规模赶超的“套路”行不通了。未来，房企在城市布局、拿地时机、产品打造、资源聚合等方面都将面临更多考验和更高要求，通过大幅加杠杆实现规模赶超的风险系数已大大增加。

再者，从房企自身角度而言，降低负债率和融资成本已成共识。有券商根据上市房企中报数据统计发现，2020年上半年，A股上市房企有息负债率约为30%，较2019年上半年下降1.5个百分点；整体净负债率约为92%，较2019年上半年下降8.7个百分点。但值得警惕的是，净负债率超过100%的房企并不在少数，曾在加杠杆“超车”模式上尝到甜头的个别房企正付出代价，或出现债务违约，或面临生存危机。这都昭示着房企强化资金链安全的紧迫性。

可以说，在“房住不炒”政策保持定力、防范金融风险要求、房地产行业逐步告别野蛮生长等因素综合作用下，房企生存发展逻辑改变也是理所当然。房企理应正视内外部环境变化，抛弃盲目加杠杆的激进做法，更加重视现金流管理和融资结构优化，唯此方能在经济调整、行业变局中走得更稳、更远。