楼市融资面临洗牌？四季度银行授信或趋审慎

多个房地产热点城市近日发布精准调控政策，维护房地产市场平稳健康发展。与此同时，2020年银行中报显示，房地产仍然是各家银行信贷最重要投向之一。无论是对公业务中对房地产行业的信贷投向还是个人住房按揭贷款，上市银行上半年期末贷款余额普遍高于去年年末。有分析认为，受近期监管层对房地产融资的表态影响，作为房企最重要的“钱袋子”，银行在四季度对房企授信料趋谨慎。

按揭贷款普遍增长

36家上市银行中，除北京银行和紫金银行未在2020年中报中详细披露个人按揭贷款数据外，其余34家银行目前均已披露相关数据。统计显示，截至报告期末，这34家上市银行个人按揭贷款余额为29.16万亿元，较去年期末增长6.84%。

其中，宁波银行、江苏银行、江阴银行和浙商银行上半年个人按揭贷款余额较上年末增长较快，增幅均超过20%。其中，宁波银行个人房贷余额为673.75亿元，去年期末为279.05亿元，增幅高达141%。而在7月7日出台调控新政之前，宁波楼市一度热得发烫，地价屡创新高。二手住房价格环比涨幅方面，上半年宁波有4次排进全国70个大中城市的前十。

整体来看，多家银行都在中报中表示，严格落实国家房地产调控政策，坚持“房住不炒”，执行差异化个人住房贷款政策，重点支持居民家庭首套自住性购房需求。同时落实利率市场化改革要求，积极推进存量个人贷款业务LPR转换工作。

资产质量方面，中国工商银行和中国建设银行期末余额均突破5万亿元，资产质量稳定，不良率持平或微增。工商银行中报显示，上半年末个人住房按揭贷款余额为5.49万亿元，较去年年末增长6.2%；期末不良率为0.29%，较去年年末增长0.06个百分点。建设银行上半年末个人住房按揭贷款余额较去年年末增长约5.4%，不良率为0.25%，去年年末不良率为0.24%。

整体来看，上半年零售板块尤其是信用卡贷款不良率有所上升，不少银行信用卡不良率涨幅非常明显，但银行个人按揭贷款不良率大多在0.5%以下，资产质量排名靠前，虽然部分银行期末不良率有所上升，但上升幅度非常有限，仍是优良信贷资产。

有银行零售板块负责人对中国证券报记者表示，上半年受新冠肺炎疫情影响，银行个人信用卡和消费贷业务量大幅下滑，不良率也较去年末抬升较多。不过，个人按揭贷款整体质量仍然非常高。因此，在符合国家相关调控政策的前提下，不少银行加大了个人房贷方面的信贷资源投放。

开发贷量涨质优

中报显示，对公业务方面，截至报告期末，36家上市银行投向房地产贷款余额为7.34万亿元，同比增长9.68%。同期，有16家银行房地产贷款占比较2019年年末降低，而西安银行、渝农商行和长沙银行房地产贷款总规模和占比均较2019年年末下降。

统计显示，其中六家大银行期末余额为3.97万亿元，占据大半壁江山，较去年年末增长8.75%。而六家大银行中，期末投向房地产贷款余额最高的是中国银行，也是36家上市银行中唯一一家期末余额突破1万亿元的银行，该行期末余额超过1.16万亿元，较去年年末增长11.86%。交通银行期末余额较去年年末增长21.26%。此外，建设银行上半年对公业务中投向房地产的贷款余额较去年年末略有下降，是六家大银行中唯一下降的。

值得注意的是，尽管多家银行对公业务方面，期末房地产贷款余额稳步增长，份额有所增加，但也有不少银行期末房地产信贷业务不良率较2019年年末明显下降。例如，招商银行在中报中披露，期末境内公司房地产贷款余额为3256.20亿元，较上年末增长413.57亿元，占本公司贷款和垫款总额的7.23%，较上年年末上升0.42个百分点，主要投向优质战略客户，严控战略客户名单外增量投放。截至报告期末，境内公司房地产领域资产质量良好，不良贷款率为0.21%，较上年年末下降0.15个百分点。另外，平安银行期末房地产贷款余额较去年年末上升逾20%，但期末不良率较去年年底下降0.86个百分点，仅为0.32%。

在“房住不炒”基调之下，为何上市银行对房地产企业的信贷投放还在增长？邮储银行战略发展部研究员娄飞鹏对记者表示，受土地市场成交热度持续、部分城市楼市需求不减等因素影响，上半年房地产贷款保持较高增速。虽然房地产贷款、个人住房贷款同比增速较往年回落，但仍然明显高于总体的人民币贷款同比增速。

交通银行金融研究中心资深研究员夏丹认为，上半年银行并未对房地产领域“放水”。夏丹指出，上半年银行对房地产领域的融资总体服从“稳地价、稳房价、稳预期”的要求，实际投放金额和增速随着融资环境的整体改善而改善，更多体现的是水涨船高，未见明显放松。

还有分析认为，可能还与房地产行业近年来的发展趋势有关。2017年以来，大量中小房企退出市场，龙头房企市场占有率持续上升。而目前银行对房企授信大多是采取白名单制度，即规模排名前30-50位的房地产企业。随着这些企业市场份额不断提升，其中的优质企业因此能够获取更多的信贷资源。

下半年料“稳而精”

记者调研各地银行时发现，个贷方面，多家银行相关负责人均表示，下半年将继续坚持“房住不炒”的调控主基调，执行差异化个人住房贷款政策，重点支持居民家庭自住性购房需求。而多个城市的银行一线网点反馈显示，目前绝大多数地区个人按揭住房贷款额度充足。符合条件的购房者可较为便捷地申请到房贷。

8月下旬，人民银行、住房和城乡建设部召开重点房地产企业座谈会，释放下半年涉房企信贷重要基调。

交通银行金融研究中心高级研究员刘学智认为，在经济复苏的需求端，房地产是率先复苏的领域，部分地区再次出现投资过热现象。在这样的形势下，调控政策收紧已成为必然，重点在于房企融资收紧。

娄飞鹏认为，部分激进的房企下半年融资和拿地节奏或有调整，但房地产信贷需求仍在，银行涉房信贷仍有支撑。他指出，总体来看，房企现金流压力较大，存在较大信贷融资需求，支撑银行涉房信贷业务增长；同时，收紧对房地产企业的融资政策并不能有效降低市场购房需求，虽然部分居民收入水平受到新冠肺炎疫情影响，但购房需求仍然存在，也会对银行业房地产贷款持续增长形成有效支撑。

招商银行在中报中指出，2020年上半年，房地产领域监管政策持续收紧，受新冠肺炎疫情影响，部分中小房地产企业现金流压力加大。展望下半年，公司将持续对房地产客户及区域资产结构进行调整，聚焦中心城市和战略客户，继续保持房地产领域资产质量的稳定。