景业名邦深度布局湾区城市更新 寻求质量与规模均衡提升

2021年4月19日，广州市黄埔区珠江村旧改摘牌结果，让上市不足两年的房企新秀景业名邦(02231.HK)旗下的城市更新版图浮出水面。

珠江村，地处广州鱼珠片区核心位置，紧邻珠江入海口，是当下广州范围内最炙手可热的区域。这一旧改项目自启动以来就吸引不少头部房企垂涎。景业名邦在此地的最后胜出，让这家成立时间并不长的年轻企业成功秀了一下“肌肉”。

据悉，这是景业名邦摘牌的首个旧改项目，但该公司在大湾区范围内的布局远不只于此。公开资料显示，景业名邦在广佛地区正接触及研究十多个城市更新项目，整体规划体量约600万平方米。

该集团董事局副主席刘华锡接受第一财经专访时表示，从战略上看，城市更新是公司发展的一个重要抓手，团队凭借丰富的旧改经验逐步推动多个项目落地，足以为公司的业务发展提供丰富且优质的可开发资源，确保未来几年实现销售流量与经营利润的平衡增长。

城市更新首战告捷

作为广州的旧改重地，黄埔区定立了在2022年完成66个重点旧村改造项目签约拆迁的目标，位于黄埔街下沙社区的珠江村，为重点旧村改造项目之一，也是景业名邦积极参与，并首个实现转化的城市更新项目。

4月中旬，珠江村旧村改造项目引入合作企业表决大会以100%的现场表决同意率，通过了由景业名邦集团联合体作为珠江村旧村改造的合作企业。经过5个工作日的结果公示后，景业名邦联合体顺利摘牌。

按照规划，珠江村改造范围内总建筑面积79.93万m2，其中复建面积53.06万m2，融资26.87万m2。有相关行业人士预计，珠江村旧改融资部分货值预估将达到150亿左右，将为稀缺的广州东部核心区域市场补充货量。

目前，珠江村已进入全面拆迁阶段，首开区7、8号地块已启动复建安置房建设，首期安置房约有900多套，预计可满足大部分村民基本回迁需求。而融资区商品房也将于 2022年问世，公司将遵从“生态人文地产”的开发理念，打造成城市标杆项目，亦是景业名邦在广州核心城区的标志性产品。

作为在公司内主抓城市更新业务的负责人，景业名邦董事局副主席刘华锡对珠江村旧改项目的推进进度颇为满意。在他看来，城市更新项目的的利润率较公开拍卖的地块更具优势，风险相对可控，只要时间节点把握好，融资成本不高，这样的项目将给公司带来可观的收益回报。

鉴于此，景业名邦将城市更新确定为公司实现“弯道超车”的战略部署，快速在广佛莞为主的大湾区核心区域布局了上十个项目，总面积约600万m2。

“大湾区是公司总部所在，亦是经济发展和房地产市场交投活跃之处，为公司最看重的目标市场；接下来我们核心投资方向就是一二线城市的旧改项目，尤其是旧村。”刘华锡表示。

在此之前，景业名邦董事局主席陈思铭也曾向媒体透露，目前有多个城市更新项目正在积极研究和跟进中，大部分都是在广州，公司预计这些项目近几年可以实现成果转化，进而为景业名邦的土地储备和业绩带来快速增量。

数据显示，景业名邦2020年实现合约销售金额为35.24亿，同比增长13%，实现合约销售面积35.1万平方米，同比增长38.7%。在2020年遭遇新冠疫情严重冲击的背景下，景业名邦依然保持了高于行业平均水平的增长幅度。

步入2021年，公司对外披露的年度合约销售目标为50亿，同比增长45%，目标涨幅远高于行业平均水平。“今年公司位于广州、南京等热门核心城市均有新货推售，总货值约83亿，新项目所在市场活跃，可以实现快速去化，因此45%的目标增长是能够实现的。”刘华锡还透露，伴随着城市更新项目的逐步落地，未来若干年内，公司合约销售达到年均四五十的增长幅度是可以预期的。

持续优化资本结构

2019年底，景业名邦在香港主板挂牌上市，成为最年轻的一批上市房企，而此时距离该公司成立仅6年。

3月25日，该公司交出上市首年经营成绩单。数据显示，集团于报告期内实现营业收入23.47亿，核心净利润4.27亿，归母净利润4.85亿。全年计划派息每股10.32分，派息比例占归母净利润之35%，位居行业中上水平。

成功上市为景业名邦的发展打通全新的融资格局。2020年3月，集团成功发行1.5亿美元票面利率7.5%的优先票据；同年12月，该集团与恒生银行及其他若干金融机构签订7.34亿港元的贷款融资协议；2021年2月，集团再次成功发行1.55亿美元票面利率 7.5%的优先票据。

截至2020年12月31日，集团有息债务总额31.11亿，加权平均借贷成本为6.5%，净负债率低至16.9%。

刘华锡表示，尽管“三道红线”及房地产贷款集中管理等融资新规不断落地，但对于财务盘面一直较为稳健的景业名邦来说，并没有带来实质性的负面影响。未来，公司将借助上市后融资渠道更为丰富和通畅的优势，进一步优化资本结构，保持适度宽松的财务弹性，在稳健的基础上去寻求规模的扩张。

与多数单纯追求流量的房企所不同，景业名邦更看重增长质量。2020年，该集团综合毛利率为38.9%，其中物业开发及销售之毛利率达40%，远高于规模房企约20%-30%平均水平线。

“目前行业毛利率处于周期低谷，但公司会依托城市更新项目的释放，确保毛利率始终保持在行业领先位置，同时，公司也会根据去化情况适时补充招拍挂地块，以确保规模合理增长。”

截至目前，景业名邦已实现了5省9市的布局，采取稳打稳扎产品制胜的战略，力求做到落地城市的占有率不断提升。以腾冲、英德等城市为例，该公司在当地的认购金额已站稳行业前三，且产品和服务均收获客户较高认同度。数据显示，2020年景业名邦所有收楼项目的业主满意度评分都在 95%以上。

刘华锡表示，公司希望首先深耕城市，避免管理半径过度延伸，从而达到管理优化的目标。同时，在项目数量不断扩容的背景下，公司也将加强与同行的合作，与国内大型房企金科、龙光、合景泰富等均展开了业务合作，在学习同行优秀经验的同时，不断提升公司品质渗透力。

刘华锡表示，后疫情时代，景业名邦所秉承的“生态人文地产”经营理念的优势更为凸显，集团坚持布局高增长型的市场定位，专注开发高品质、高毛利、高溢价的生态人文地产精品，为客户提供优质的房屋及生活住区。同时，避免盲目扩张，以有现金流的利润，以及高转化的销售，实现高质量增长，致力于成为资本市场上具备持续增长活力的优秀公司。