一周热点回顾（04.05-04.09）

合肥出台楼市新政剑指学区房炒作等行为

4月5日深夜，合肥正式发布楼市新政。新政最大看点在于实行市区学区内成套住房入学年限政策，同一套住房6年内只享有学区内小学1个学位，3年内只享有学区内初中1个学位。同时，暂停市区内拥有2套及以上住房的本市户籍居民在指定区域和学区范围内购买二手住房。此外，新政还实行热点楼盘“摇号+限售”政策，范围为登记人数与可售房源数之比大于等于1.5的热点楼盘。根据国家统计局数据，2月合肥新房价格环比上涨0.6%，二手房环比上涨0.8%，这已是连续9个月出现新房和二手房环比“双涨”的现象。有业内人士指出，在合肥热点区域，通过各种手段炒作房价的现象屡有发生。加之学区房周期到来，购房紧张情绪也蔓延至二手房市场，一些热门小区已出现坐地起价现象。同时，合肥楼市土地开发速度和库存规模均不足，新房去化周期仅有2.8个月，也扩大了供应缺口。

小编点评：合肥此次新政能有效扑灭楼市虚火，稳定市场情绪。结合此前成都、西安等地不断为调控“打补丁”，二线城市楼市调控全面升温。不过，调控只是一方面，合肥还需要做的，是加大土地及住宅供应，保障刚需购房。

北京禁止房企违规收取契税和住宅专项维修资金

4月7日，北京住建委发文表示，在新建商品房交易过程中，应由购房人缴纳的契税和住宅专项维修资金，购房人应自行缴纳，房企不得代收、代缴。同时，房企不得将代收购房人应缴契税或住宅专项维修资金，作为商品房销售和交付的前置条件。购房人确需要代办的，可委托开发企业或第三方办理，但相应款项不得转入开发企业或其它第三方账户。

小编点评：在商品房买卖中，此类资金的缴纳容易形成“糊涂账”，导致房企违规挪用。此次监管规范了此类费用的缴纳方式，有利于减少购房者和房企之间的经济纠纷。

深圳探索使用住房公积金支持租赁住房发展机制

4月6日，《深圳经济特区住房公积金管理条例(征求意见稿)》向社会公开征求意见。该意见稿共提出5点创新内容。一是灵活就业人员可自愿缴存住房公积金；二是明确缴存基数范围，维护职工合法权益；三是推出对缴存困难企业的支持举措，存在亏损等困难情形的单位，可以申请降低缴存比例或者缓缴；四是完善欠缴投诉和追缴处理机制，职工可向公积金管理中心投诉单位欠缴行为，由公积金管理中心开展调查并依法查处；五是探索使用住房公积金支持租赁住房发展机制，住房公积金管理中心可以探索采取发放项目贷款等方式使用住房公积金支持租赁住房发展，以落实国家试点工作的要求。

小编点评：此次深圳扩大了公积金覆盖面，方面自由职业者缴纳使用，同时维护了缴纳人的权益，并支持住房租赁项目发展。未来公积金的运用也将越来越活，利好缴纳人。

四部门支持海南发展房地产投资信托基金

4月9日，央行等四部门联合发布《关于金融支持海南全面深化改革开放的意见》，从完善海南金融市场体系、扩大海南金融业对外开放、加强金融产品和服务创新、加强金融监管防范化解金融风险等六个方面提出33条具体措施。其中提到，允许符合条件的非居民按实需原则在海南自由贸易港内购买房地产，对符合条件的非居民购房给予汇兑便利。同时，在房地产长效机制框架下，支持海南在住房租赁领域发展房地产投资信托基金(REITs)，鼓励银行业金融机构创新金融产品和服务，支持住房租赁市场规范发展。

小编点评：此次海南购房政策实际上是针对“非居民”群体，大多为境外人士，符合自贸区吸纳海内外人才的需要，对于此前全域限购政策下的购房群体没有太多关联。同时，随着越来越多的国内人才涌入自贸区，做好住房租赁市场建设也尤为重要。

【市场】

多地持续严查楼市违规行为住建部约谈广州等五城

本周，多地持续严查楼市违规行为。针对存在的学区房炒作、违规商改住等现象，北京住建委查处26家房地产机构，并点名42家租赁中介企业，同时就涉嫌发布转租保障房等违规租赁信息行为约谈“闲鱼网”。上海经自查发现123笔、3.39亿元经营贷和消费贷涉嫌被挪用于楼市，同时还发现部分银行首套房认定不准确、外部“助贷”机构违规问题突出等情况。深圳七部门联合发文严查“深房理”炒房团，若涉嫌犯罪将移交公安机关依法处理。银川、嘉兴等近期楼市过热地区也整顿房产中介市场秩序，曝光违规机构名单，并约谈部分房产网站。此外，住建部4月8日约谈广州、合肥、宁波、东莞、南通5个城市政府负责人，要求完善人口、土地与住房联动机制，强化二手房交易管理，降低租赁住房税费负担，尽最大努力帮助新市民、青年人等群体解决住房困难。

小编点评：今年以来，全国多地通过层层加码，对楼市乱象重拳出击。未来或将形成常态化的监控机制和制度化的管制办法，强化密集监管网络。而被约谈的五个城市，或将进一步加强楼市监管，新房备案价公开、二手房指导价制度建立、土地挂牌价格的限制等，或都会有动作。

清明假期15城新房成交量同比上涨近6成

根据诸葛找房数据，清明小长假期间，重点15城新房成交5851套，较去年同期的3667套上涨59.6%。15城中，除北京、苏州、东莞新房成交较去年下滑外，其余城市均出现增长。莆田、福州、武汉分别成交109套、348套、1133套，同比分别上涨890.9%、489.8%、390.5%，位居涨幅前三；深圳、上海分别同比上涨50.3%、38%。北京新房二手房同比“双降”，降幅分别为14.8%、3.5%；佛山、大连、青岛二手房分别成交204套、142套、54套，分别同比上涨124.2%、82.1%、74.2%。

小编点评：今年清明假期楼市成交较热，一方面受返乡置业的带动；另一方面，各大房企持续推出优惠促销，刺激了部分需求的释放。北京地区出现“双降”，则是受今年春节就地过年影响，清明假期大量人群选择出行，对楼市关注度降低。

多地发布集中供地明细

本周，多地发布集中供地计划及地块明细。其中重庆首批推出宅地共计119宗，总起始价549.23亿元，其中中心城区46宗，面积约6400亩。杭州首批推出住宅用地57宗，共计4527亩，占全年面积总量的42.7%，钱江世纪城、未来科技城等多个热门板块均有涉及。长沙首批推出39宗共计294.14公顷宅地，其中岳麓区以16宗居首。南京首批52宗宅地起始价866.82亿元，土地总面积225公顷，其中中心城区33幅，面积约130公顷。至此，22城中已有北京、广州、天津、长春、无锡、杭州、长沙、重庆、南京9城公布具体出让信息。

小编点评：土拍潮蓄势待发，大批优质地块供房企挑选。集中供地政策也会引导房企重新排兵布阵，优化城市布局。对于头部企业来说，自然持有较大的拿地胜算；而中小房企则会更注重合作拿地。

3月居住价格环比上涨0.2% 租赁市场回温

4月9日，国家统计局发布数据显示，3月全国CPI同比上涨0.4%，实现由负转正，环比则下降0.5%。3月居住价格同环比均上涨0.2%，其中租赁房房租价格同比持平，环比上涨0.3%。一季度居住价格同比下降0.2%，其中租赁房房租价格同比下降0.3%。贝壳研究院发布报告显示，第一季度全国重点18城租赁市场活跃度提升，其中3月租房成交量环比涨幅近90%，一季度整体成交量环比涨幅近15%。租金方面，西安、上海、青岛、深圳和广州一季度环比涨幅最大，超过3%，上海同比涨幅最大，为3.3%。

小编点评：一季度租房市场成交上扬，在于春节假期后流动人口返城，租赁市场换租需求、新增需求增加，推动市场热度提高。预计二季度租房市场热度将持续。

“炒墓”比“炒房”挣得快？“坟地产”兴起

清明节前夕，云南某银行与昆明“晋龙如意园” 陵园联手推出“墓地贷”业务引发热议，“炒墓”现象逐渐被大众关注。近年来，多个一二线城市墓地价格水涨船高，“天价墓地”层出不穷。部分墓地经营公司的毛利率甚至高达80%，远超恒大、万科等龙头房企数倍。在利益驱使下，不少人踏上“炒墓”道路。专家表示，近年来随着北京、上海等一线城市墓地价格上涨，墓葬需求正逐渐向周边城市外溢，这也抬高了部分二三线城市墓地价格，使得“炒墓者”趁虚而入。

小编点评：“炒墓者”看重的，是殡葬行业常年的“暴利”。墓地不同于房地产，其建造简单，成本较低，但售价却堪比豪宅。后续市场监管部门应加大对殡葬行业的价格管控，做到“墓葬不炒”。

任泽平：房地产是最坚硬的泡沫

近日，经济学家任泽平表示，房地产是中国最坚硬的泡沫。他认为，住房制度决定房地产市场。过去的思路导致人往大的都市圈集聚，但是土地指标没有供过来，导致了人地错配、供求分离，一二线城市高房价、三四线高库存。任泽平表示，中国房地产长期平稳健康发展的关键是人地挂钩和金融稳定，人是需求，土地是供给，金融是杠杆。此前，银保监会主席郭树清也表示，房地产领域的核心问题还是泡沫比较大，但该势头得到遏制，2020年房地产贷款增速8年来首次低于各项贷款增速。

小编点评：在当前经济环境下，房地产市场肯定存在泡沫。但是有泡沫并不意味其会破掉，未来只要人均收入增速跑赢房价，就可以化解这个泡沫。

【企业】

一季度房企业绩普遍亮眼

一季度百强房企业绩不俗。据克尔瑞数据，百强房企整体业绩规模同比增长83%，较2019年也实现46.2%的增幅。具体到企业，雅居乐一季度销售395.3亿元，同比增长153%；德信中国190亿元，同比大增255%；花样年、中国奥园等业绩增幅也均超100%。业内人士表示，进入三月份，房企迎来重要销售窗口期，纷纷加大供应力度，成交呈现回升态势。也有人指出，随着集中供地新规落地，房企对资金要求更高，这也将变相催动销售，通过加速去化回款来补充资金。

小编点评：2021年虽有部分企业成功“降档”，但降负债、稳现金流仍是房企工作重心。融资受阻、拿地缺钱，房企势必加快出货与促销节奏，促进回款。

蛋壳公寓被纽交所摘牌

4月6日晚，纽交所宣布决定启动程序，将蛋壳公寓摘牌。按照纽交所退市规定，蛋壳公寓摘牌原因可能为，法院宣布公司破产、清算，或是财务状况和经营业绩达不到交易所规定的最低要求。自去年1月成功上市之后，蛋壳公寓可谓风波不断。先是疫情期间的“免租金”风波，到单方面降低房东租金，到6月CEO高靖被调查，再到9月开始的大量“爆雷”维权，蛋壳公寓已“风雨飘摇”。业内人士指出，其依赖“租金贷”弥补现金流，并在规模扩张期间采取“高收低租”等运营手段，既破坏了市场，也打破了自身的财务模型。

小编点评：蛋壳的教训也在告诫着其他长租公寓企业，玩金融把戏、运营缺失，必将走上一条不归路。随着政府大力发展租赁行业，越来越多的企业积极入局，其中的狂躁与非理性成分也该减减了。

安居客赴港IPO 或为58同城输血

4月8日，安居客向港交所提交招股书，这也是其第二次启动上市计划。招股书显示，2018年至2020年，公司收入从62.16亿元逐年增加至80.52亿元，2020年利润较2019年下滑3.51亿元，而净利润率则由2019年的30.7%下滑至2020年的24.3%。据乐居财经报道，安居客此次IPO或是为母公司58同城输血。招股书中，一笔名为“向58同城支付提供的技术支持和其他服务”的费用格外显眼，且安居客在未来将继续为58同城提供该笔款项。同时，2020年安居客财务开支为2.07亿元，较2019年增长近169倍，而这笔开支主要用于分担58同城贷款项下的长期债务而产生的利息。报道指出，58同城的债务中，有12.38亿美元、21.95亿元人民币的债务以及相关的利息落在了安居客身上。截止2020年底，安居客长期有息借款高达105.24亿元，其中，仅替58同城背负的贷款便高达101.57亿元。

小编点评：除了输送利益外，安居客还在为58同城分担债务利息。不得不说这是一次“沉重”的IPO。如何尽可能地摆脱母公司“压榨”，实现自身“财务自由”，是姚劲波不得不面对的问题。

编辑：王亚冉