一周热点回顾（03.29-04.02）

住建部新规：县城新建住宅最高不超18层

3月29日，住建部就《关于加强县城绿色低碳建设的意见》公开征求意见。《意见》拟限制县城居住建筑高度，要求县城居住建筑高度要与消防救援能力相匹配。县城新建住宅以6层为主，6层及以下住宅占比应不低于75%，最高不超过18层。同时，《意见》还提出要大力发展绿色建筑和建筑节能、推行以街区为单元的统筹建设方式，推行“窄马路、密路网、小街区”，打造县城宜人的空间尺度。

小编点评：《意见》的提出限制了当前县城存在的布局不合理、密度过高、公服设施能力不足等问题。城市的发展应以宜居为方向，若一味追求建筑高度、密度，在影响宜居体验的同时也增添了消防压力。

多地出台房地产调控、监管措施

本周，广州、西安、深圳、郑州等多地出台楼市调控及监管措施。广州明确，人才住房须取得不动产权证满3年后方可转让，并要求继续对新建商品住房预售价格、现房销售价格实行价格指导。西安则是在3月第三次加码调控，要求新房、二手房均须“满5”方可转让，同时，从市外迁入西安户籍的在限购区购房，须落户满1年且在西安连续缴纳12个月社保或税。深圳市三部门联合开展“学位房”等虚假违法广告专项整治行动，建立预售商品房广告留存报备及预售商品房学区风险公示等具体措施。郑州也出台房地产领域整治方案，就房企、经纪机构、租赁企业和评估公司等对象展开全面检查。

小编点评：近期全国多地楼市调控节奏不断，也看出了“解决大城市住房问题”的决心。同时，各地结合时下市场热点，不断升级监管，在打击炒房的同时，也保障了消费者的合法权益。

三城调整住房公积金相关政策

本周，北京、深圳、佛山三地对公积金政策进行调整。北京公积金贷款推行证明告知承诺制，对于需提供《异地贷款职工住房公积金缴存使用证明》和原缴存地住房公积金管理中心开具的《缴存证明》的借款申请人，在贷款申请过程中可自主选择是否采用告知承诺制办理。深圳拟规定，在深圳市就业的个体经营者、自由职业者以及其他灵活就业人员可以申请自愿缴存住房公积金，缴存比例不得低于10%，不得高于24%。佛山则是收紧了公积金贷款，对高级公寓、别墅、度假村、商业或商务用房等非住宅不予发放贷款，并将个人贷款最高额度由50万元降至30万元。

小编点评：北京推行告知承诺制，落实了“减证便民”，但借款申请人作出的承诺应真实、合法、有效、完整。深圳满足了自由职业者对公积金的需求，更符合当前经济发展。佛山收紧公积金贷款，则是由于职工使用需求一直处于高位，贷款资金缺口增大。钱不够用了，自然要“节流”。

长沙发布人才新政 45岁以下专科学历即可落户

本周，长沙发布《中国(湖南)自由贸易试验区长沙片区人才集聚发展若干措施》，此次新政共计45条，内容涵盖落户、购房补贴、项目扶持资金等，被网友称为“史上最强人才新政”。新政规定，45周(含)以下、专科及以上学历(博士、硕士落户不受年龄限制)，或中级及以上专业技术资格的人才可直接落户；对落户长沙并在片区工作，35岁以下毕业2年内的普通高校博士、硕士及全日制本科毕业生，最高给予3万元租房和生活补贴、6万元购房补贴；而对于新引进的海内外高精尖人才和高层次紧缺急需人才，最高可给予200万元奖励补贴、200平方米标准全额购房补贴。

小编点评：长沙此次人才新政的落地，大幅降低了落户门槛，最直接的影响是人口数量的增长。而这也会带来购房、租房需求的上升，相关部门也应防范由此产生的楼市炒作行为。

【市场】

3月百城新房价格环比上涨0.2%

4月1日，中指院发布报告显示，3月全国百城新房均价为15916元/平方米，环比上涨0.2%，涨幅与上月持平，同比上涨4.07%。3月共有76城新房价格环比上涨，珠三角、长三角城市依旧活跃，中山、广州涨幅居前，分别为1.48%、1.07%，金华、无锡等11个城市环比涨幅在0.5%-1.0%之间。3月百城二手房均价15654元/平方米，环比上涨0.44%，涨幅较上月扩大0.16个百分点，同比上涨3.48%。长三角地区淮安、上海、盐城位居环比涨幅前三位。

小编点评：3月作为楼市销售旺季，房企纷纷加快推盘节奏，或推动房价小幅上扬。不过，在严厉的调控之下，房地产市场已逐步回归理性通道。

多地公布“两集中”地块名单及计划

本周，多城公布“两集中”地块名单。北京挂牌首批共30宗地块，建筑规模约345万平方米，总起始价1035.81亿元，其中中心城区15宗、多点及副中心地区项目11宗、生态涵养区项目4宗，并首次引入房屋销售价格引导机制。天津首批共推出58宗地块，起始价超500亿元，但市内六区仅有6宗，将于5月10日至14日集中挂牌成交。此外，济南、成都、苏州、合肥则发布2021年供地计划，济南2021年住宅用地计划供应863.53公顷，其中产权住宅用地647.27公顷；成都住宅用地计划供应1050公顷，其中公租房等保障性住房用地达350公顷；苏州、合肥分别计划供应宅地615.2万平方米、660公顷。

小编点评：住宅用地的集中挂牌出让，也使得后续房企推盘更趋于集中，购房者可选择的范围更广，一定程度上可稳定房价，避免“千人摇房”现象的发生。不过，“集中供地”对房企短期内资金要求较高，合作拿地将成趋势，中小房企生存空间或再度受到挤压。

【企业】

港股房企完成财报披露多家企业毛利下降

截至本周，港股房企及部分A股房企完成2020年财报披露。总体来看，大部分企业业绩呈现稳健发展，且将降负债作为重要功课。本周发报企业中，建业地产、中骏集团在营收增幅上分别超40%、52%；归母净利润方面，部分中小房企增长迅速，其中上坤地产增幅达62.2%，佳源国际增幅达60%，绿景中国地产达97.3%。降负债方面，多家房企成功迈入“绿档”，如金科股份、弘阳地产、融信中国、华润置地等；碧桂园、中国奥园、新力控股等进入“黄档”。万科在现金流方面依然出色，持有货币现金1952亿元，经营性净现金流连续12年为正。不过，多家企业在毛利及毛利率上出现下降。银城国际毛利率跌至10.8%，毛利也同比下滑21.77%。据观点地产网报道，原因在于其2016、2017年拿下多宗现房销售地块，导致回款时间延长，相对应的项目开发占用银行融资时间长，利息增高进而计入成本。中国奥园毛利率为25.1%，同比下降4.6个百分点。据奥园管理层介绍，公司加大了一二线城市的布局占比，并加大对三四线城市的项目去化，由于价格让利，因此造成毛利率下降。

小编点评：房企毛利下降，一方面受去年让利促销影响，另一方面也受多年前高价拿地、2020年加速“换仓”有关。随着土地及金融红利的消失，房企将更加聚焦管理，这也加快了企业组织架构、营销手段的调整。

港股物企完成财报披露多家企业业绩增速明显

截至本周，港股物企及部分A股物企完成2020年财报披露。整体来看，大部分企业业绩实现较快增长。本周发报企业中，奥园健康、浦江中国营收增幅均超50%；归母净利润方面，华润万象生活增幅高达124%，滨江服务也超90%；鑫苑服务虽未披露年报，但根据其未经审核营运数据看，该指标增幅也近70%。此外，上述企业均在毛利、毛利率方面实现增长，其中，华润万象生活毛利同比增幅高达93.9%，毛利率同比增长10.9个百分点，现金及等价物也同比大增703%。在管面积方面，奥园健康增幅较大，共计4140万平方米，同比增长174.2%。在物企财报一片“涨”声之下，烨星集团多项指标出现同比下滑，其中营收下降4.5%、毛利下降32.8%、归母净利润下降19.99%，毛利率也同比下滑10.2个百分点。烨星集团表示，这主要受疫情影响，非住宅物业的物管服务收入及物业开发商相关服务收入均录得减少，而在管面积增加导致成本有所上升。根据年报，其两项收入同比降幅分别为20.9%、28.5%，而合约建面、在管建面增幅均超50%。此外，烨星集团严重依赖母公司鸿坤集团，2020年由鸿坤提供开发的物业收益为1.85亿元，占总收益96.6%；来自第三方物业开发商的收益仅为0.065亿元，占比3.4%。此外，中南服务本周向港交所递交招股书，截至2020年底在管面积3690万平方米。

小编点评：资本青睐、政策加持，2020年对物企来说确实是最为利好的年份。此时物企更应抓住机会寻求扩张，走出母公司“舒适圈”。

房企“年报季”现高管离职潮

进入3月，房企迎来“年报季”，随之而来的还有高管离职潮。据不完全统计，3月共有超过60位房企高管职务发生变动，涉及保利、旭辉、远洋、绿城等20多家企业。较为引人关注的包括泰禾集团王伟华辞任财务总监，新华联刘华明辞任财务总监、周向阳辞任副总裁，周政辞任大悦城控股董事长，花样年潘军出任彩生活首席执行官等。有业内人士分析称，本轮离职潮原因或在于公司2020年业绩不理想、加之企业不断进行架构调整所导致。此外，4月2日，龙光集团表示，傅明磊因个人事务辞任执行总裁，朱剑敏、王峰出任副总裁。

小编点评：“三道红线”给予企业较大压力，具备财务背景的高管将比较“吃香”。新的人事变动能为企业带来怎样的化学反应，一切还请时间来验证。

一季度房企整体发债规模同比下降23%

本周，贝壳研究院发布报告表示，2021年一季度房企境内外债券融资累计约3040亿元，同比下降23%，为2018年以来首季度的最低发行规模。尤其是境外债规模大幅下滑，较2020年一季度下降43.5%。同时，房企一季度境内外债券融资到期规模约3735亿元，同比大增134%。自2020年四季度至今，房企已连续两季度新债规模低于到期旧债规模，且该趋势或成近年常态化表现。据报告统计，今年“年报季”开始截至4月2日，新增13家房企通过降档实现“零踩线”，整体上有55%的房企保持当前档位，45%的房企降档，其中有16%的房企下降两档，且未出现升档企业。一季度发债规模前三位企业分别是碧桂园、正荣地产、首开股份，规模分别为97、74、73亿元。

小编点评：“三道红线”融资新规的效果逐渐显现，“降负债”已成为行业大势。当前，房企融资、拿地、分拆板块上市等重要经营环节都将与踩线情况密切关联，房企整体降负债情况将进一步好转。

远洋资本以10.3亿元战略入股红星地产

3月28日，远洋资本与红星美凯龙签署合作协议，双方将对重庆红星美凯龙企业发展有限公司及其下属的红星地产板块展开战略合作。本次远洋资本战略入股红星企发获得18%股权，对价10.3亿元，传言中“200亿元”对价并不属实。业内分析称，红星美凯龙寻求战投入股红星地产的原因是或是由于资金紧缺、债务高企。2020年红星美凯龙营收、归母净利双双下降，其中归母净利降幅超60%。负债方面，1年期以上的长期借款同比大增近40%。此外，红星地产较多项目位于三四线城市，面临较大的去化风险。远洋资本看重的，或是红星地产近年来不断扩张的土地储备以及自身的商业运营能力。目前，红星地产已在全国53个城市落子，项目总数超100个，而红星美凯龙在商业服务运营上的毛利率高达70%，这或许正中同样侧重商业运营的远洋资本的“下怀”。

小编点评：对于红星地产来说，远洋资本的入局，可以一定程度减轻其财务压力，使其将更多精力放到家居等核心业务的运营上。远洋则可依靠红星的布局，在中小城市综合体运营商打开更多空间。

首创置业拟转让奥莱业务予首创集团

3月29日，首创置业公告称，拟转让全部奥特莱斯业务予首创集团，包括从事综合奥特莱斯物业项目的首创钜大及首创置业其他奥特莱斯项目。分析人士指出，首创置业业绩不理想，或是其“卖子”的主要原因。2020年首创置业营业利润为18.01亿元，同比减少49%，而归母净利润为9.82亿元，同比减少54%。值得注意的是，在首创置业的主要业务中，投资物业租赁收入为7.72亿元，仅占总收入的3.63%，且首创置业已踩中两条红线，降负债压力较大。与此同时，首创钜大也面临业绩下滑，2020年其营收同比大降45%；毛利率约34%，同比下滑13个百分点，年度亏损高达3.18亿元，同比大增42%。另外，由于首创钜大及首创置业也存在奥莱业务的竞争关系，双方在布局及项目建设方面进展也并不顺利，首创钜大也未达成截至2020年开业运营20家奥莱的目标。

小编点评：在业绩双双下滑的现状下，首创置业出售首创钜大等奥莱业务，不失为及时止损的方法。未来首创置业或继续专注住宅主业，并逐步完成降负债要求。

禹洲集团身陷营利“消失”谜团

禹洲集团近日身陷营利“消失”谜团的舆论风波中。根据2020年半年报，其营收为140.06亿元，年报则显示为104.11亿元。半年报中，归母净利润为10.19亿元，而年报则显示为1.16亿元。这意味着，禹洲在2020年下半年不仅没有创造营收，反而减少了约36亿元的收入，同时净亏约9亿元。禹洲在业绩会上表示，收入减少主要由于疫情影响，部分物业交付有所延期，导致收入递延确认。业内人士表示，上述原因可能由于之前的收入确认不符合会计规范，也可能是为了消化之前高价拿地压力，而借助疫情影响采取的一些财务调节举措。同时值得注意的是，禹洲集团2020年毛利率仅有4.61%，远低于行业水准，禹洲则解释称，主要是由于合肥、苏州、上海等地的项目受限价政策影响。而在此前，禹洲集团曾在合肥、成都、上海等地高溢价拿地。

小编点评：增收不利、毛利率走低，疫情干扰及此前高价拿地的负面影响正在禹洲集团的年报中显现。面对自身下跌的业绩以及愈发严格的监管环境，禹洲集团若要突出重围实属不易。