“沪十条”落地两周：上海楼市“火”气渐消

“房价可能真的要调整了，因为房东又来找我们要去网签了。”小敏前期在购买二手房的过程中，一直困扰于房东的“跳价”毁约，如今终于有了转机。

“沪十条”新政发布已有近两周的时间，上海楼市究竟发生了哪些变化？上海证券报记者近日走访了解到，相对于一手房的热度不减，上海的二手房市场已渐趋平稳。银行放贷速度变缓，加之年关将至，无论是购房者抑或是房主均放慢了自己的“脚步”，寄希望于3、4月份新政细则出台后再作打算，市场观望气氛浓厚。

一手新盘仍受追捧

一、二手房的价格倒挂，让上海中心城区的一手房成为购房者竞相追逐的“香饽饽”。即使在楼市新政出台之后，一手新盘依然受到追捧。

上海市东方公证处官网显示，上海1月21日发布“沪十条”之后，共有4个商品住房项目实施了开盘销售摇号排序活动，分别是位于崇明的金悦逸庭、位于徐汇的宝能华庭、位于嘉定的汇景华庭以及位于青浦的境秋华庭。

汇景华庭项目距离地铁11号线终点站嘉定北，约需步行15分钟。该项目1月25日开盘，均价约41000元/平方米，300套房源获270组客户认筹。“我们项目最大的卖点就在于价格优势，现在周边二手房均价已经达到约4.4万元/平方米。”汇景华庭销售人员告诉记者，“前段时间上海出台了楼市新政，像汇景华庭这样的续销楼盘，你可以直接认购，买起来比较容易。如果要去参与摇新盘，那么无房户优先，你就只能排在第二批了。”

该销售人员表示，现在项目还剩几十套房源，买房要抓紧。“我们下一批房源价格应该会往上调。这里区域价值已经提升，现在二手房房东都惜售，等将来轨道交通嘉闵线一开通，价格肯定要涨。”

在嘉定区某别墅项目，记者看到，售楼处客流络绎不绝，外面临时搭建的大棚内坐着不少签约客户。“现在房子很好卖，你看我们售楼处就知道了。项目1月23日开盘，255套别墅一次全开，总价在570万元至700万元之间，现在还剩140套左右，除边套外，可选择的房源还是挺多的。”

上海中原地产统计数据显示，1月上海楼市共有27个楼盘推出房源，面积共计78.8万平方米，环比减少41.74%。尽管环比回调幅度较大，但从绝对量来看，几乎和平时供应量相仿，淡季不淡特征明显。从成交量来看，1月最后一周上海市场一手房成交量达到了创纪录的64万平方米，几乎相当于1个月的交易量。

“尽管1月份成交量较高，但在摇号之前其实新盘已完成认筹，反映到最后的签约数据至少会有1至2周的延迟。因此，虽然数据亮眼，但可能也只是最后一波行情。随着新政效应逐步显现，上海一手房的成交量应会有所下降。”上海中原地产的市场分析师卢文曦称。

二手房市场初现成效

在“沪十条”出台后，上海楼市一、二手房热度的同频共振出现了明显分化。

记者走访了沪上多个区域的二手房中介门店发现，即使是周末，门店也显得分外冷清，到访客户大幅减少，买卖双方的心态已发生变化。

林新阳是普陀区中潭路上一家中介门店的高级店董。他告诉记者：“政府出台政策是为了给市场降温，现在银行贷款审批、放款慢了，我们的一个客户去年12月底过户，今年1月初拿到产证，估计银行要到年后才能放款。相较于之前的火爆行情，这一周多来二手房市场是蛮清淡的，市场渐趋平稳，观望的人多了起来。”

上海链家研究院的资深分析师杨雨蕾表示，从上周(1月25日至31日)上海链家的各项二手房指标来看，环比均出现下滑。其中，成交套数下降26%，成交均价下降2%，挂牌量下降16%，带看量下降11%，新增客户量下降8%，新政对需求端的抑制作用初现成效。

“新政出台后，我们门店到访客户大约少了60%。现在市场比较平淡，加之有业务员回家过年，所以基本没什么人了。”松江九亭地铁站附近一家中介门店的经理称，“最近我们这边挂牌量并没有增加，撤挂牌的情况倒是有，主要是不满5年的，要不就把价格往下降一些，但也不会降很多。现在满5年的房源优势凸显出来了。”

在浦东新区塘桥地区的一家中介门店，有业务员向记者表示，新政后二手房房价并没有明显上涨，但个别满五唯一的房东因为房子位置和楼层都很好，心态自然好一些，就会提一提价格。“目前来看市场还没有转淡，仍然有房子挂出来，只要满5年，位置楼层不是很差，还是不愁卖。主要是贷款卡得太死，导致有些房东只接受一次性付款的客户。”

记者在走访中还了解到，由于新政将增值税征免年限从2年提高到5年，导致二手房交易成本大幅提高，有不少房东干脆直接将未满2年的次新房源挂牌，部分区域的优质二手房最近有逐步开始释放出来的迹象，房东对后市的预期已有一定的转变。

“增值税征免年限提高到5年，对市场还是有些影响的。所以，有些房东尤其是即将满2年的有置换需求的房东不愿再等，直接将房子挂牌了。”普陀区长征板块的一家中介门店店主说。

等待新政细则落地

“新政前接待的客户只要诚心且购房预算差不多就能促成成交，而现在想要做成单子已经开始有难度了，一是因为没房子挂出来卖，二是因为有些客户购房预算加不上来。”塘桥地区一家中介门店的业务员透露，自己手上的3个刚需客户都是首套置业，去年7、8月份就在看房了，一直没有合适的房源，这一波房价上涨之后，他们现在都在观望上海是否会出台新的调控政策，好让房价跌一跌。

出于改善需求，小敏夫妇在“沪十条”出台前看中了一套三房，和房东签署了居间合同，并已付了相当数额的定金。然而，面对不断上涨的二手房价，房东却变卦了，不愿配合小敏夫妇网签，并提出了解约的要求。小敏夫妇自然不同意解约，房东又将房子总价提高10%挂牌，事情就此僵持。

小敏告诉记者，自己本来不准备买二手房，但新房摇不到号，所以只能转道二手房市场。“其实有很多购房者属于刚需置换，他们将自己的老房子卖掉，拿着现金等着摇新房。但是，新政之后市区新房几乎进入空档期，所以着急买房的人只能选择买二手房。”

“摇新房也有问题。新政中关于无房家庭究竟该如何认定，目前还没有出台相关细则。对于我而言，新政后摇到新房的概率恐怕也不大，因为无房优先，我只能排第二批。”小敏说。

也有购房者因为自作聪明而痛失购房资格。有房产中介告诉记者：“我这个客户夫妻双方名下各有一套房。新政出台之前，男方卖了自己的房子想要置换，结果下家提出帮忙省个税的请求。于是，夫妻俩办了假离婚，男方名下的房子满五唯一。谁曾料想，新政出台精准打击假离婚购房，男方因此失去了购房资格，悔不当初。”

在小敏看来，“沪十条”最有力度的地方在于降杠杆，明确要求严格审核首付款资金来源和偿债能力，切实加强信贷资金用途管理，防止消费类贷款、经营性贷款等信贷资金违规挪用于房地产领域。另外，大幅提高二手房交易成本，拉长交易周期，其信号意义在于坚持“房住不炒”定位，保障首套刚需的住房需求。