政策升级后 北上深三地楼市调控谁最严苛？

因为市场火热连续上热搜的上海终于发文对楼市进行了调控。1月21日，上海市住建委等部门发布了相关文件，从用地、税费、离婚购房等多个方面发文调控上海楼市。其中明确指出夫妻任何一方自离异之日起3年内购买商品住房的，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算，严控“假离婚真购房”这一行为。

同时，上海还将增值税的征免年限上调至了5年，其或会对后续市场上的二手房交易行为产生影响。北上深3城均为一线城市，但3城针对楼市的调控力度则各不相同。在购房资格、首付方面，北京的调控力度更加严格。而在税费、限制假离婚等方面，沪深两城调控力度则更加严格。

严控假离婚购房行为

近期，上海的楼市步入了上升通道。贝壳研究院发布的数据显示，2020年下半年，上海新建商品住宅销售价格指数同比涨幅保持扩大趋势，较2019年12月份增长了1.4个百分点，新房市场活跃度较高。

为了防止楼市过度升温，1月21日，上海市住建委等部门发布了《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的意见》。文件显示，任何一方自夫妻离异之日起3年内购买商品住房的，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算。也就是说，通过假离婚来实现购房的行为将会受到严控。

文件还显示，要加大住宅供应，特别是商品住房用地供应，在郊区轨道交通站点周边、五大新城(南汇、松江、嘉定、青浦、奉贤新城)区域加大土地供应力度。同时，完善土地市场管理，坚持房地联动机制，引导企业理性拿地，稳定土地价格。

此外，上海还对增值税的征免年限做出了调整，将个人对外销售住房增值税征免年限从此前的2年上调至了5年，从税费的角度对楼市进行了管控。而相关政策的出台会使得二手房交易税费的成本增大，其可以严防部分房东快买快卖房源。

政策还明确了要严格执行差别化住房信贷政策，实施好房地产贷款集中度管理，加强个人住房贷款审慎管理，并指导商业银行严格控制个人住房贷款的投放节奏和增速，对购房人首付资金来源等加大核查力度。

“整体而言，本次上海出台楼市新政主要是针对2020年以来上海楼市出现的火热现象，其是为了促进房地产市场健康稳定发展。此次上海出台的楼市调控新政具有一定的针对性和精准性，但创新意义不大，政策力度适中，对促进楼市回归理性具有一定的积极意义。”诸葛找房数据研究中心分析师陈霄对《华夏时报》记者表示。

北上深调控对比

就目前来看，北上深3城针对楼市的调控各不相同。落户难度方面，深圳正处于人才引进阶段，“来了就是深圳人”的口号一直都喊得响亮。3城中， 北京的落户难度最大，上海次之，深圳落户则较易。

3城的限购严苛程度也是不同的。针对非户籍人口购房，北京则是要求有连续60个月的个税或者社保证明，或者拥有工作居住证。上海也要求非户籍人口有连续60个月的个税或者社保证明，但是，非上海户籍的单身人士不可以购买住房。

而深圳的限购程度相比较京沪两城则是稍显宽松，非户籍人口需要5年的个税或者社保证明，或者落户满3年且社保满36个月。同时，3城针对首付比例的规定也各不相同。若无房也无贷款记录，在北京购买普通住宅首付为35%，非普通住宅的首付比例则是40%。

而上海和深圳针对首套无贷款购房，其首付比例分别是35%和30%。若有贷款记录或者并不是购买首套住房，北京的首付比例也是3城中最高的，其购买普通住宅的首付比例为60%，非普通住宅的首付比例为80%。而上海则是购买普通住宅的首付比例为50%，购买非普通住宅的首付比例为70%。

而深圳的无房也无贷款记录人群购买普通住宅的首付比例为50%，购买非普通住宅的首付比例则为60%。若已有住房，则购买普通住宅的首付比例是70%，购买非普通住宅的首付比例为80%。

贝壳研究院发布的数据显示，北京楼市上超过8成的房源是非普通住宅。而沪深两城则是普宅的成交占比较高。但是在税费、限售以及离婚购房方面，北京的管控力度整体则是低于沪深两城的。

比如，当前，北京要求离异一年内拥有的住房套数按照婚前计算，而沪深两城则是离异3年内拥有的住房套数按照婚前计算。