上海楼市“疯狂躁动”：一手房“认筹焦虑” 二手房“客多房少”

用“魔幻”来形容当下的上海楼市并不为过。1月21日，招商虹桥公馆二期的第二批次房源已经正式开盘，摇号结果的公告显示，当日该项目的摇号数量共有2914组。

1月20日，《中国经营报》记者实地走访了位于上海市青浦区的招商虹桥公馆营销中心，该处的销售顾问周华(化名)告诉记者：“此次推出的房源共有300多套”，认筹率已经将近1000%。

与新房市场的“火爆认筹”相对应的是，近段时间以来二手房市场“客多房少”的尴尬。就此，记者先后采访中介、房东、买房人等多位人员，试图从多个角度还原当前上海二手房市场。客多房少、房东短期内频繁跳价，几乎已经成为各方的一致共识。

楼市火爆的行情之下，近期业内流传的楼市调控新政，再次将上海楼市“燃爆”。1月20日，有相关媒体获取了一份《闵行区房管局会议纪要》。纪要显示，因传达市局会议精神，严控过热现象，将采取一系列措施来防止新房认筹过热。

1月21日晚间，上海市发布《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的意见》。意见明确，上海将严格执行住房限购政策，夫妻离异的，任何一方自夫妻离异之日起3年内购买商品住房的，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算。同时，调整增值税征免年限，将个人对外销售住房增值税征免年限从2年提高至5年。意见自2021年1月22日起施行。

一手房“认筹焦虑”

除了招商虹桥公馆，1月19日，位于上海市松江区的9号公馆第二批次房源开盘，该项目销售顾问吴江(化名)在开盘前一天告诉记者：“推出的房源共有296套，目前认筹量将近1500组，已经有10天没有接待过新客户了”。记者在1月19日进入该项目售楼处时，有几位由于没有选到心仪位置和房型的购房者向记者表示：“第一批次没有这么紧俏，当时基本想入手的都能买到，第二批次的虽然还有，但是位置不好，就剩低层或者靠近街边的房型了。”1月21日，记者向吴江确认销售情况，他表示：“目前已经全部售罄了。”

公开数据显示，近一年时间，上海楼市的认筹火爆现象从2020年12月开始显得尤为突出，当月的认筹数量比房源的供应数量高出了一倍，其中认筹数量将近3万左右，房源的供应数量将近1.5万，都达到了2020年的高峰值，并且认筹数量相较于处于次高峰值的2020年8月的数量，也多了将近一半。

记者查询到，在2020年12月便有13个项目的认筹数量超过千人，另据记者获取的数据显示，2020年上海新房“千人摇”项目高达26个。其中位于徐汇长桥的汇城南街里的认筹数量已经超过3000组，认筹率约为1269%，位于浦东前滩的尚峰名邸的认筹数量超过2500组，认筹率约为1266%。

对于上海楼市认筹量突然火爆的原因，光大银行金融市场部分析师周茂华向记者表示：“不排除受投机资金炒作影响，本次局部楼市火爆，最先是由学区房起来的，此外，从以往楼市价格‘跳价’‘一房难求’等现象来看，不排除中介等方面违规行为，制造房源紧张，营造万人抢房的局面等”。他直言：“上海楼市对于全国具有明显风向标作用，预计后续监管部门将加大违规资金流入检查力度，加大楼市销售等各环节监管力度。”

值得一提的是，1月20日，有媒体发文称，上海房管局召开紧急会议，商讨针对近期上海楼市摇号过热现象的措施，主要包括，“限制认筹比例不超过1:3”“合作分销机构不能和中介联合操纵周边二手房价格”“适当提高认筹金比例”等。随后，根据权威媒体报道，上海市房管局表示并未出台新政策，仅对原有政策强化，要求加强销售管理，并注意到“打新”、炒作现象，已做好政策储备。

二手房“客多房少”

新房市场的火爆行情之下，近段时间以来，上海二手房市场行情也堪称“魔幻”。

2020年9月23日，林奇(化名)夫妇入手了自己在上海的第一套房子，“印象最深刻的是，签合同那一刻，上海发布了四所985高校本科毕业可落户的政策。”

林奇购买的是位于上海市虹口区的海尚逸苑二手房，房屋面积为79.77平方米，价格为473万元。“2020年年底，和我们同样的房子，就在前一排，成交价格为525万元。”她说。3个月的时间里，上述项目价格跳涨了52万元。贝壳找房数据显示，1月8日14日，海尚逸苑项目挂牌均价为63500元/平方米，环比上周持平，房客比为“客多房少”。

与林奇的“幸运”不同，选择在2020卖房的申雪(化名)却坦言自己卖亏了：“当时按市场价卖出的，但是没有想到现在的房价一天一个价，我现在自己住的小区，对口是平南小学等学校，之前的价格就只有7万元/平方米左右，现在已经涨到10万元/平方米左右。”

1月19日，上海链家一位工作人员王军(化名)向记者表示，2020年12月以来，房价涨势非常凶猛：“因为现在房子很少，客户很多，而且很多房东还‘跳价’。以前的情况可能是，比如我1000万元挂了房子，最后可能990万元就成交了。现在1000万元挂的房子，1000万元就是底价，房东可能还涨个5万10万元，最后1010万元成交。”

根据王军的介绍，现在会划定三个意向客户，每个意向客户有两个小时跟房东的谈判时间。意向客户主要是根据客户交的意向金数额和意向金的交付时间来判断。“如果谈好了，房子就是你的，如果没谈好，第二个意向客户再上。”

楼市火爆行情之下，房东“跳价”情况屡现。以位于上海市徐汇区中山南二路822号的东安二村项目为例，记者获取的一份链家内部调价单记录显示，该项目在2020年11月21日的价格为629万元，2021年1月14日，价格上调为650万元。一个多月的时间里，房价上调超过20万元。

1月19日下午，记者实地走访了上述东安二村项目。项目是楼梯房，外立面显得较为斑驳，有的墙皮已经开始剥落，房屋外墙有凌乱的电线穿过。据王军透露，上述房屋的建筑时间大概是在1999年。

具体来看，王军告诉记者，现在学区房比非学区房有更大的优势。以徐汇板块为例，一梯队的学区房单价大概在13万14万元，二梯队的学区房单价在10万元左右。他举例称，上海市徐汇区不带学区的亚都国际名苑项目价格在9万元左右。而距离亚都国际名苑2公里的凯旋豪庭因为附带学区，单价就达到了13万14万元。

从中原二手房价格指数来看，2020年一季度受疫情影响，成交低迷，价格下坠。但在3月份触底后，成交量一路向上。3月份是2020年最低点557点，也是2017年指数开始调整以来的最低点。11月份反弹到最高点589点，超过了2019年的水平。最低点到最高点反弹了6%。

“指数抽象，议价空间收窄到年末出现‘跳价’却是能感受到的事实。”上海中原地产市场分析师卢文曦指出，首先，每年稳步推进的旧改给二手房市场带来新的需求。其次，置换需求增多。2020年新盘供应稳定，不少改善需求卖掉二手房去置换新房，因此二手房市场挂牌量充足、稳定。市场挑选余地多，尤其是优质房源也开始在市场流通，激发购买欲。2020年下半年二手房交易一直处于高速奔跑状态，好房源越来越少。此时，房价指数也一路向上，买涨不买跌的心态下，年末出现恐慌性入市。

楼市乱象亟待关注

对于1月20日的新政传闻，虽然上海市房管局已经否认，但其中提到的炒作、中介等问题，却值得注意。

1月20日，相关媒体报道指出，新房摇号助手疑似篡改认筹数据，涉嫌炒作楼市。该文章显示，有多位市民反映某楼盘12月15日开始认筹，当天该认筹数据为820+，但是到第二天2020年12月15日的数据显示为490+，到第五天12月15日的数据又变为450+。除了首日，第二、三、五天的数据都被更改了一次，有市民反映正是由于首日认筹数超过820组，而房源只有204套，“一房难求”的激烈程度吸引了自己的关注。目前该公众号已经暂停更新，小程序“认筹监测”也暂不可用。

而此前有媒体报道称，在二手房市场，“有中介协同房东，通过调高挂牌价、房东涨价等方式制造恐慌情绪”。不过，对于该传闻，王军表示质疑：“不太可能出现这种情况，站在中介角度主要是为了成交，越容易成交越好，因此不太可能会把价格调来调去。”

除了购房时的乱象，在交房时对于房屋验收问题，仍旧存在力量不对等的现象。“现在买房子基本不会抱着房屋没有问题的心态，首先是能买到房子”，此前一位购房者向记者坦言，实际上交房的时候，房屋有问题是普遍现象，但是由于购房需求强烈，因此房屋质量问题并不是首要考虑的。

日前，招商虹桥公馆一期被业主联名投诉。资料显示，投诉问题包括墙体出现鼓包、渗水，围栏与墙体距离和沙盘展示的不一致，以及宣传的学区房未落地等。记者1月20日在招商虹桥公馆一期小区外围走访时，发现在南面和北面确实存在墙体和围栏距离过近的问题，在南面尤为突出，最窄处墙体离围栏的距离仅能够容纳一人行走，而周华在向记者介绍楼盘时，也提出了附近有学校的建设规划。

就此，1月21日，该项目开发商招商局蛇口工业区控股股份有限公司相关负责人回应记者采访时表示：“目前已经与业主达成一致协议，相关问题得到解决，已经入户70%，而学校规划问题则是由政府管辖，开发商只能负责执行。”