使用反向抵押贷款延迟社会保障：这有意义吗？

芝加哥（路透社）-延迟领取社会保障金是获得更高退休收入的最佳途径之一-从62岁到70岁的年龄，每12个月，年收益增加8％。但是该策略通常会面临挑战：如何在等待时支付生活费用？

这个解决方案怎么样？向你的房子借钱。

这就是一些反向抵押贷款营销商所提出的建议，他们希望将其产品附加到在贷款业务萎靡之时延迟索偿的巨大潜在收入利益。

社会保障策略正受到联邦消费者金融保护局（CFPB）的强烈批评，该机构最近发布的对该策略的研究发现，贷款成本超过了潜在的更高的社会保障福利。

CFPB还发现，使用反向贷款来延迟社会保障可能会减少借款人以后生活中可获得的房屋净值，这可能会限制他们选择新房或处理财务冲击的选择。

反向抵押贷款允许房主根据房屋价值借款，以信贷额度，固定每月还款额或一次性总付形式获得收益。最受欢迎的贷款类型是房屋净值转换抵押贷款（HECM），由美国住房和城市发展部（HUD）进行管理，监管和保险。

该产品从未真正起飞。追踪行业统计数据的反向市场洞察总裁John K. Lunde表示，该行业今年有望产生约55,000个HECM。与去年相比，去年只有48,700笔HECM新贷款，但与2008年的高峰时期（115,000笔新贷款）相比有所增加。

如果房主拥有足够的财产权益，则他们有资格获得贷款。资格从62岁开始-与您有资格申请社会保障的年龄相同。您可以借入的金额由一个公式确定，该公式考虑了基于借贷者年龄和现行利率的房屋价值的百分比。

HECM借款人在搬出房屋或死亡之前不必偿还贷款。但是违约是可能的，因为贷款条款要求他们继续支付财产税，危险保险以及房屋的任何必要维护费用。

HUD出于对HECM保险计划财务实力的持续担忧，于上个月宣布提高初始保险费，并从10月2日起收紧贷款限额。同时，年度保费将降低。（这些变化不会影响当前的借款人）。

看到反向抵押贷款行业试图连接到社会保障最大化策略也就不足为奇了。社会保障是该国最普遍的退休福利，也是大多数工人最重要的福利。同时，房屋净值是大多数美国老年人资产负债表上最重要的资产，尤其是那些无法为退休储蓄很多钱的人。许多人将需要通过缩减规模，抵押贷款的现金再融资，房屋净值信贷额度或反向贷款来利用这种资产来退休。

延迟社会保障可以为寿命长的退休人员，特别是已婚夫妇提供更高的机会，他们击败死亡率表的几率更高。解决延迟索赔的最佳方法是延长工作时间-但这并非总是可能的。研究表明，约有一半的工人由于失业，健康问题或需要为家人提供照料而提前退休。

美国学院退休收入计划教授杰米·霍普金斯说：“如果我们能使所有人工作到70岁，没人会面临很大的退休金短缺。”

在退休的最初几年中，将投资组合的资产减少以为延迟的社会保障申请提供资金是另一种已被越来越多接受的策略。霍普金斯补充说：“这也曾经被称为疯狂的策略，但是现在几乎已经完全改变了。”

霍普金斯（Hopkins）对CFPB报告中使用的某些方法持怀疑态度，但同意使用HECM来资助社会保障延误是一个复杂的决定。他说：“人们确实需要了解风险和成本。”

我要求创建可帮助人们最大程度地受益的软件的社会保障解决方案，对使用HECM延​​误索赔的假设进行一些假设。他们发现它至少可以在某些情况下起作用。两家公司的联合创始人威廉·迈尔（William Meyer）表示：“如果您没有很多积蓄，但在房屋中确实拥有股本，那就很有意义了。”

在一个假设的例子中，一对已婚夫妇都等到70岁才领取社会保险，并在62岁时加入HECM，以在等待社会保险的八年期间支付生活费用。在调整了HECM的费用和死亡时房屋净资产的减少之后，他们的净终身收益增加了大约三分之一。

但是迈耶发现，成功的执行取决于在贷款选择的雷区中航行。结果还取决于退休人员的寿命。“我们得出的结论是，要考虑将HECM作为一种选择，您需要一个专家团队，他们能够很好地沟通并利用他们的专业知识。”

他说，普通退休人员将不堪重负。“在没有专家指导的情况下，我当然不会推荐给我的妈妈。”