商业地产：周期的新阶段

2019-11-28 11:25:10来源：

Standard Life Investments Property Income Trust Limited基金经理Jason Baggaley撰文

-商业财产是近年来已显示出实力和弹性的资产类别。

-周期已经成熟，面临着各种挑战，需要采取积极的方法。

-谨慎地管理资产和满足租户的需求至关重要。

除了一些小问题外，近年来商业地产的资本增长期很长。与债券和股票市场一样，它们也表现强劲，随着我们进入后期周期阶段，需要一种更加细微的方法。如今，单产低下，价格上涨已经放缓。但是，基础市场之间存在巨大差异，这是活跃的经理人可以利用的地方。

房地产受到与英国脱欧相关的动荡的严重影响，因为它与基础经济的实力密切相关。最近，人们对购物习惯变化的影响也引起了很多关注，但实际上，这是一种更为复杂和多样化的资产类别，已成为许多投资者投资组合中不可或缺的一部分。

尽管英国脱欧的故事在不断发展和变化，但零售的故事更具结构性，并可能具有长期影响。在过去的几年中，零售一直是业绩不佳的表现。购物中心和零售仓库以及次要大街受到的影响最大。相反，工业产权一直是市场的宠儿，得益于消费者向互联网购物和送货上门的转变。价格上涨，需求旺盛，实际租金增长。标准人寿投资财产收入信托（SLIPIT）拥有超过一半的资产在工业/物流领域，这在一段时间以来一直是战略性增持。

预报员预计，在未来几年中，工业将继续领先绩效表，零售业将排在最后。这种集体观点会影响市场定价。尽管拥有强大的工业企业，但现在购买起来很昂贵，潜在的购买者通常必须为未来的增长定价。

零售很难拥有，但它可能会提供更好的购买机会。投资者将需要运用严格的标准来投资零售资产，以确保他们将继续提供可靠的收入来源并保持对租户的吸引力。零售部门的购买将必须自下而上，逐资产进行。在过去五年中，SLIPIT的零售业务已减少到大约9％，我们现在有开放的心态再次进行选择性购买。

到目前为止，我们集中于表现最佳和最差的部门，但还有第三个领域：办公室。在部门层面，办事处在市场表现方面处于中间地位。伦敦市中心的办公室占据头条，并被认为最容易遭受英国退欧的风险，但是到目前为止，海外买家已经帮助保持了价格。SLIPIT对伦敦市中心办事处的接触有限，他们倾向于侧重于东南/泰晤士河谷地区。在这里，我们通过出售资产（租户需求减弱或大量资本投资需求）来实现一些利润并降低风险。

该行业没有当前的困难，但是如何使用办公室与零售行业一样正在经历着巨大的变化。我们的生活和工作方式正在发生变化-千禧一代不通勤，如果公司希望吸引和留住人才，便利设施就很重要。工作场所需要发出嗡嗡声，但还需要一些实用的元素，例如高质量的淋浴，自行车架，接待处像样的咖啡机和良好的Wi-Fi。

这使我们成为基金经理又会从何而来？没有简单的解决方案。商业地产已经有十多年的历史了，如今按历史标准衡量的单产仍然很低。随着经济放缓，对租金增长的期望正在降低。但是，在周期的这一阶段，新空间的供应有限。以前，房地产行业在周期的后期发展过度，导致住房供应过剩，但这次回合似乎无动于衷。同时，我们预计利率将在一段时间内保持较低水平，而房地产丰厚的收益率很可能会继续吸引投资者。

对于那些拥有资源的人来说，仍然存在着逐资产逐一寻找的真正机会。我们认为，当今最重要的方面是资产管理-拜访租户并确保他们的需求得到适当满足。这不能外包。在阿伯丁标准投资公司，我们拥有一支有能力的资产管理团队，并且愿意采取积极的态度。这反映在租户关系的续订和长寿中。在困难的环境中，保留住户非常有价值。

应该说，由于标准人寿投资财产收入信托基金的封闭式性质，这个市场使我们更容易驾驭。作为投资信托，我们做出的每项决定均基于我们认为符合股东最大利益的原则，并受到董事会的审查。无需出售房地产即可满足赎回要求，我们可以在该行业出现资金流出的同时购买，这可以提供诱人的机会。我们的手并没有被迫，所以我们总是可以根据我们所看到的市场情况来调整投资组合。

重要信息

Aberdeen Standard Investments是Aberdeen Asset Management和Standard Life Investments的投资业务品牌。

投资前应考虑的风险因素：

-投资价值和收益可能会下降，而投资者获得的回报可能会少于投资额。

-过去的表现并不代表将来的结果。

-对于计划在5年内提款的投资者而言，对公司的投资可能不适当。

-公司可能会借贷以进行进一步的投资（齿轮）。资产负债率的使用可能会导致净资产价值（NAV）的波动，这意味着公司资产价值的任何变动都会导致其净资产价值的变动。

-公司积累的投资头寸可能会超过正常交易量，这可能使实现投资变得困难，并可能导致公司股票的市场价格波动。

-汇率变动将同时影响收入水平和投资资本价值。

-无法保证公司股票的市场价格能完全反映其基础资产净值。

-与所有证券交易所投资一样，公司所购买股票的价值将随买卖价格之间的差额（买入价和卖出价差）而立即下降。如果交易量下降，买卖差价可能会扩大。

-公司投资于新兴市场，而新兴市场往往比成熟市场更加动荡，您的投资价值可能急剧上升或下降。