“养老社区”困局：综合成本短期难降 盈利仍是难题

保险机构正在加码进军养老社区。

5月，中国平安发布“平安臻颐年”康养品牌及首个高端产品线“颐年城”，未来，该康养品牌将优先聚焦一线城市及部分核心二线城市的核心区位项目，建设市中心CCRC社区。同月，新华保险首个大型CCRC社区，新华家园·颐享社区正式对外亮相。对于接下来布局养老社区的计划，新华保险总裁李全曾表示，东南西北都要有，包括京津冀、长三角、珠三角，以及西南地区，都在进行考察。

据了解，截至目前，国内市场上已有13家保险机构投资的近60个养老社区项目，为全国20余省市提供床位数超8万张。

虽然布局养老社区成为大趋势，但中国险企养老社区仍处初期阶段。筹建的过程中，如何解决短期收益难、整体入住率低等问题一直被业内关注。为此，《中国经营报》记者专访了中国老龄金融分会理事胡乃军。

匹配险资长期布局下的优选

《中国经营报》：保险机构发力布局养老社区的背景是什么，看好养老社区的哪些市场前景？

胡乃军：保险机构布局养老社区肯定有企业战略的各种选择，我主要从学者的角度来谈。第一，核心是险资的配置。因为保险资产也需要保值、增值，现在的情况就是利率水平下行，险资最好的配置是拉长投资期间，因此它一定要找到一个和长期相匹配的投资项目。在这一点上，养老、健康，尤其是养老，没有比它再长的期了，所以险资的长期布局是最关键的核心。第二，从保险行业发展来看，尤其是2017年134号文(注：《中国保监会关于规范人身保险公司产品开发设计行为的通知》)，包括今年年初的7号文(注：《中国银保监会办公厅关于规范短期健康保险业务有关问题的通知》)，都使得保险公司的产品，无论是健康险还是年金险，产品越来越趋同，这个时候拼的不再是产品本身，更多的是增值服务。那么养老、健康这种私人型的服务，就更加凸显了。

《中国经营报》：险企进行保险和养老的融合发展，其最终期待打造的产业链条是怎样的？

胡乃军：这一点可以参考泰康的战略，就是虚拟的金融产品和实体的服务相结合：健康险和医疗服务相结合，年金类保险和养老服务相结合，资产增值和高端的其他服务相结合。它最终想打造的就是一个内部的良性循环，即年轻人通过时间价值、保险产品获取很高的货币时间价值之后，转化为老年的服务购买力，然后这种服务购买力又能够很好地转化为产品的提供，这样两者就能够实现有机的价值结合。

《中国经营报》：“房企系”“保险系”都在抢滩养老社区的高地。相对于布局养老社区的各路资本，险企筹办养老社区的先天优势有哪些？

胡乃军：第一，保险资产管理的要求就是长期稳健，这本身和养老是比较匹配的；第二，保险还有一个优势是其比较强大的销售能力，它有销售队伍。养老机构要想自身维持可持续，入住率是很关键的，而非保险机构的销售市场、水平肯定不如保险公司，保险公司现在相当于用它的销售队伍在为养老机构的宣传等各方面在做一定的服务。但是这涉及到一些法律问题，不过现在看，保险系的养老社区在销售推广能力上肯定占据优势。

短期盈利难题待解

《中国经营报》：就目前来看，“保险系”养老社区多数处于亏损状态，主要原因有哪些？

胡乃军：有几个说法，首先是取决于怎么设定“亏损”的概念。从目前来看，要是按照房地产行业的逻辑，养老机构是不可能短期盈利的，因为房地产行业是通过产权的销售快速回收前期的投入资金。但是养老机构是不能销售产权的，既然不能销售产权，现金流就不可能快速收回，其实前期的投资是不可能快速收回的。但是从服务的逻辑讲，当期如果入住率高，老人的医疗、健康、生活、娱乐各种服务都能收费，当期的现金流打平是可能的，所以到底处不处于亏损，就看怎么界定财务规则。我个人感觉是，一方面，现在老人的消费意愿和消费能力还没有那么强，所以要想出现短期的收益很难；另一方面，现在整个养老产业中，包括人工成本在内的各个方面都比较贵。所以综合来看，短期确实不太可能快速盈利，但这也是养老机构的特点。

《中国经营报》：目前，保险机构推出的养老社区普遍走高端路线，费用较高，为何会出现这样的现象，在此基础上如何能促进市场细分？

胡乃军：其实中低端养老更多是政府的公益和保障方面的，中低端通常是指不收费或者收费比较低，但是这样很难覆盖养老服务。一些保险公司一开始也探索中低端服务，但确实没有办法获取盈利。所以它经过挫折教训之后，走了中高端路线。然后，就会发现覆盖人群目前正在向中高净值人群去转移。所以现在从形势来看，养老社区是先从中高端机构入手，先主打高净值客户，未来再在管理成本等方面摸索，成本降低之后，有可能向中低端覆盖。但是，从保险公司角度来说，这可能是一种市场化行为，市场化行为就有自身的经营和利润的逻辑，所以这个时候要想让它一开始就走中低端路线是有难度的。

《中国经营报》：“保险系”养老社区盈利的周期长短、难易程度与资产端的轻重是否有关，保险机构在布局养老社区过程中的轻资产和重资产模式分别有哪些优劣？

胡乃军：一个核心问题在于，重资产是可以通过入住权等模式锁定的，而轻资产没有锁定。现在从保险公司的角度来说，轻资产打造的成本较低，它不需要去拿地建设经营，只需要外包服务就可以，而重资产的好处就是能锁定一个长期用户。所以这里面也取决于各保险公司的战略。我个人的感受是，从长期锁定的角度来说，要有保证入住权的这种锁定入住，重资产会好一些。但是现实中，轻资产也可以作为一项增值服务。

强化“医疗+转诊”吸引长期居住

《中国经营报》：我国险企养老社区尚处初期阶段，未来如何保证营收稳定以及建立有序竞争的环境？

胡乃军：营收稳定肯定是靠提高入住率、提升服务水平、宣传推广等实现的，是靠内部挖掘。但是靠一个机构去改变环境很难，不得不面临我们整体的养老的环境特点，现在我们国家从整体上看，养老资源还是很稀缺的，养老的整体利润还是比较微薄的，环境短期内很难改变。

《中国经营报》：养老社区如何靠服务品质吸引老人长期居住，提升整体入住率的重要因素有哪些？

胡乃军：第一，现在的高端养老机构都必须得医养结合，那么这种医疗卫生的条件就变得很重要，机构自身得有一个合理的基层诊疗体系；第二，确实现在把养老机构打造成医院也不现实，那要做的是有个好的转诊体系。总之，不论是从养老机构自身的医疗服务还是从转诊体系来看，都必须要强化，因为只有体系强化之后，才能解决老人的各种后顾之忧，也就是硬件软件相结合。硬件上，房子盖得再漂亮，餐饮做得再好，固然很重要。但是，软件上的医疗、健康各种服务也能跟得上。总之得发掘内部的能力，这是核心关键。