楼市半年考：首轮集中供地收官 二手房、学区房成整治重点

在“房住不炒”的主基调下，今年上半年各地政府不断升级楼市调控措施，涵盖限购、限贷、限价、限售、设立二手房参考价格、打击炒作学区房行为等方面。随着调控政策的不断加码且更加精细化，调控效果正在逐渐显现。

7月15日，国家统计局公布1~6月全国房地产开发投资和销售情况。数据显示，上半年全国商品房销售面积为8.9亿平方米，销售金额为9.3万亿元，均创历史同期新高。

中指研究院指数事业部高级分析师马琛认为，短期来看，重点城市首批集中出让地块已全部完成竞拍，重点城市土地供应端仍有改善空间。开发投资额同比增速或将继续放缓，企业推盘积极性仍较高，供应端的持续改善或将进一步支撑市场销售规模保持高位。

销售面积及金额创历史同期新高

国家统计局公布数据显示，1~6月份，全国房地产开发投资72179亿元，同比增长15%，比2019年1~6月份增长17.2%，两年平均增长8.2%。其中，住宅投资54244亿元，增长17%。

而在商品房销售端，1~6月份，商品房销售面积88635万平方米，同比增长27.7%，比2019年1~6月份增长17.0%，两年平均增长8.1%；商品房销售额92931亿元，增长38.9%，比2019年1~6月份增长31.4%，两年平均增长14.7%。两数据均创历史同期新高。

中指研究院研究报告分析指出，2021年上半年，在“就地过年”导向和重点城市供地“两集中”政策等因素影响下，房企把握市场需求释放节奏，创新营销模式，加大推盘力度，重点城市商品住宅新批上市面积创历史同期新高。在供应量增加的带动下，新房市场活跃度较高，各线城市成交规模同比均有所增长。

体现在价格方面，统计数据显示，2021年上半年，百城新建住宅价格累计上涨1.7%，涨幅较去年同期扩大0.43%；二手房价格稳中有升，上半年累计上涨2.56%，涨幅较去年同期扩大0.84%。

而在多地楼市调控政策持续加码影响下，广州、东莞、宁波等地新房市场价格涨幅收窄，市场活跃度有所下降。不过，除深圳外，长三角、珠三角区域内热点城市的二手房价格整体韧性仍较强，部分城市市场活跃度较高。

事实上，《中国经营报》记者注意到，上半年，从中央到地方持续加码房地产调控政策，调控方式、力度及细致度均出现了明显升级，调控“工具箱”不断丰富，从土地、金融、财税等方面发力，稳定市场预期。

如完善住房市场体系和住房保障体系，增加保障性租赁住房；对住宅用地供应分类调控，发布重点22城供地“两集中”政策；强化二手房市场调控，发布“指导价”、打击炒作学区房等。

对于下半年市场变化，中指研究院分析认为，因城施策下，调控升级加码的城市或将继续向热点三四线城市蔓延，各城市或参考借鉴一二线城市有效的调控政策，不断细化和完善当地调控“工具箱”；针对二手房市场热度较高的城市，地方政府可能将加强二手房市场的调控力度，发布热点片区的二手房成交参考价等，以稳定市场情绪。热点城市“两集中”供地规则或将调整，强化房地联动效应。

“两集中”供地热度不一

2021年2月，自然资源部要求22个重点城市实施住宅用地“两集中”政策，即集中发布出让公告、集中组织出让活动，且2021年发布住宅用地公告不能超过3次，同时要求重点城市单列租赁住房用地占比一般不低于10%。

3月中旬，长春率先发布首批住宅用地供地计划，开启22城首批集中供地的序幕。截至6月底，22个重点城市先后完成了首批集中土地拍卖，而长春、厦门已经完成第二批集中供地。

中指研究院统计数据显示，上半年22个重点城市合计成交住宅用地878宗，成交规划建筑面积11126万平方米，占2020年全年宅地成交面积的27.7%；合计成交金额10690亿元，占2020年全年宅地成交金额的38.3%；整体成交楼面均价9591元/平方米，较2020年成交楼面均价增长38.3%，整体溢价率14.9%，较2020年全年上升2.1个百分点。

记者梳理发现，首批集中出让土地虽然整体火热，但是城市之间热度仍存在明显差异。

据了解，重庆、无锡、厦门成交楼面价较去年全年分别上涨85%、72%和71%。而无锡成交的16宗土地中15宗达到最高限价；重庆平均溢价率达39%，较2020年全年增长31%，有的地块溢价率达到130%；南京最热地块争抢激烈，竞价158轮，更有房企直接加价5.8亿元触顶。

但另一方面，长春、青岛等城市土地市场热度相对较低。记者注意到，长春竞拍前有8宗地块中止出让，平均溢价率仅为3.9%，并有2宗地块流拍；青岛多宗地块以勾地成交，平均溢价率仅为2.1%，成交的55宗宅地中，有54宗以底价成交，并有1宗地块流拍。

对此，中指研究院指出，“两集中”政策稳地价、稳预期效果不及预期，一方面是因为22个重点城市多为城市群核心城市，经济基本面较好，人口持续净流入，市场需求充足，本身就是规模房企重点布局和长期深耕的城市，对房企维持规模增长、保持稳定去化、保障现金流安全和实现品牌沉淀等方面影响深远；另一方面，22城首批供地主要集中在二季度，对规模房企年内推货节奏和市场份额影响较大，房企补货意愿强烈，最后则与部分热点城市土拍规则相对宽松有关。

记者梳理发现，22城首批供地采用的出让方式仍以限地价为主，在触及地价上限后，普遍会要求竞配建、竞自持。不过，上海、苏州规定，地块触及限价后进入一次性报价环节，报价接近出价平均值的竞得地块，南京、长沙则是直接摇号确定竞得人。

而北京要求部分地块触及限价或竞配建、竞自持到顶后，企业需要报送高标准商品住宅建设方案，竞争住宅建设品质，对参与企业提出更高要求。值得一提的是，上海还设置了“135打分”机制限制房企拿地数量，并明确禁止“马甲”拍地。

调控政策趋于精细化

事实上，首批集中供地仅是22城供地“两集中”政策出台后的首次探索。多方分析认为，预计热点城市或将借鉴上海首批集中供地模式，陆续对下半年后续批次集中供地的土拍规则进行逐步细化和“打补丁”。

以广州为例，其首批集中供地地块中黄埔和南沙区地块较为火热。此后，广州即出台后续两批集中供地出让细则，要求后续两批宅地成交折合楼面价均不高于该区域去年第四季度宅地成交楼面价；第二批黄埔、南沙宅地全部采用“限房价、竞地价”模式，销售价格原则上不超过所在区域2021年一季度新房成交均价上浮5%。

中指研究院进一步分析指出，重庆和武汉首批集中供地土拍规则宽松，既不限地价又不限房价，导致溢价提升明显，预计后续批次可能将逐步试点限价竞价的竞拍方式，实现稳地价、稳预期的目标。

此外，多数热点城市双限政策下，房企利润空间承压，地方政府对房企的产品质量的关注度预计将持续提高，如上海、北京、成都等城市，在“竞品质”方面提出要求。

记者注意到，2021年上半年，随着调控政策的不断升级，调控措施及方向也更加趋于精细化。除土地供应端外，多地政府对二手房市场，特别是学区房问题予以整治。

今年2月，深圳率先出台二手住房成交参考价，对全市3595个住宅小区实施二手住房成交参考价格机制，参考价约为挂牌价的5~8折。此后，成都、西安等城市纷纷跟进。

以西安为例，据中指研究院最新百城二手住宅价格指数显示，2021年6月，西安二手房价格环比上涨1.89%，样本均价16456元/平方米，环比涨幅位居百城统计第二名。

7月8日，西安市住建局发布《关于建立二手住房成交参考价格发布机制的通知》，要求房地产经纪机构、房地产网络信息发布平台要对已挂牌房源开展自查，下架价格虚高的二手住房房源。

此外，通知还要求房地产经纪机构、房地产销售服务人员不得以“学区房”“学位房”等名义炒作房价，不得诱导小区业主参与哄抬房价。

而教育资源颇为集中的北京市，更是重拳出击，要求严厉打击哄抬房价、炒作学区房的行为。今年4月，北京市住建委会同相关部门，针对群众反映强烈的房地产经纪机构炒作学区房的行为，对海淀区万柳、翠微，西城区德胜、金融街，东城区交道口等价格快速上涨区域进行专项执法检查。

经过专项检查，6家中介机构门店因涉嫌存在炒作学区房行为被要求暂停营业整改；17起房地产经纪公司因涉嫌存在以隐瞒等不正当方式诱骗消费者交易、擅自对外发布房源信息、未书面告知规定事项等违法违规行为被立案。