上海楼市暖冬背后：3年低迷后 拆迁、学位需求等出手

1月20日，市场有消息传出，为严控过热现象，上海突发新房调控，同一家庭同一时间只能认筹一个盘。有业内人士表示，这是为了给当前打新热降温，以及杜绝非正常的操作手段。

而此前，上海楼市“暖冬”行情持续燥热。热盘房源遭热抢，新房摇不上号，二手房成交攀升，撩动着购房者的心。不过，从2021年1月以来的新房市场来看，其交易缩水趋势明显。此外，一些区域的二手房成交还在攀升。业内人士称，若上海楼市依然保持目前的热度，或将出台定向收紧政策。

上海去年12月新房成交同比增加近六成

沉寂了三年之久的上海楼市，在2020年迎来量价的稳步提升，尤其是11月、12月，市场升温更加明显。“充足的供应给年底交易创新高奠定基础。”上海中原地产市场分析师卢文曦称。

2020年11月，上海新房供应因疫情关系受阻。疫情得到控制后，12月份新房供应开始补量。据上海中原地产数据显示，12月份入市项目达44个，入市面积为135.1万平方米，而上次单月入市量超过130万平方米，则要回到2015年10月。

2020年12月入市的项目，主要集中在青浦、宝山、奉贤等传统刚需和刚改的首选地，而这对签约转化有较大帮助。此外，年底，断档的豪宅项目也有少量“补仓”，比如前滩板块的“尚峰名邸”、鞍山板块的“保利都汇璟庭”等。

在此背景下，去年末成交一路攀升。据上海中原地产数据显示，2020年12月上海新建商品住宅成交面积122.7万平方米，环比增加59.1%，而这一数据也创下2020年内交易新高。另据同策咨询统计数据显示，2020年全年，上海商品住宅供应面积约761.95万平方米，同比基本持平；成交面积约893.02万平方米，同比增加21.6%；商品住宅成交均价57166元/平方米，同比上涨5.3%。

此外，新京报记者了解到，从上海市场成交角度来看，刚需、刚改成为绝对主力。上海成交前十榜单中，也有均价低于3万元/平方米的刚需盘上榜。基于12月成交项目都聚焦在中低价位产品，因此均价变动不大。来自国家统计局的数据显示，2020年12月，上海新建商品住宅价格环比上涨0.2%，同比上涨4.2%。

热点板块房源抢手，1月以来略有回落

虽然上海新房的供应与成交在增加，但是市场仍然出现供不应求的情况。“我看了一个楼盘，共有200多套房源，最便宜的也要800多万元，一共有3000多个认筹，没摇上。”购房者李小姐说。

摇不上的并非个例。新京报记者注意到，2020年，尤其是四季度以来，上海楼市呈持续升温态势。一些市面上较稀缺的小户型，由于限价等因素，吸引力较强，由此出现了认筹率居高不下的局面。同策咨询统计数据显示，2020年12月，上海开盘楼盘超30个，20余个项目认筹率超100%，13个项目认筹数量超1000组。

2021年1月20日，市场有消息传出，为严控过热现象，上海突发新房调控，同一家庭同一时间只能认筹一个盘，此外，在稳价格方面，也将对新房预售价格审批从严，针对价格低于市场价的楼盘，适当提升价格防止过热。

“此举主要是给当前打新热降温，以及杜绝非正常的操作手段，假离婚等。撇除虚假需求，力争还原市场真实需求。”业内人士称。

“当前上海楼市结构性不平衡问题突出，热点板块、热点楼盘认筹高，相反，远郊刚需盘认筹就低一些。总体来看，还算是正常的。”卢文曦说。

“上海房地产调控，没有任何放松。上海楼市上升属市场的力量，是经历三年低迷后，需求的正常释放。”易居研究院副院长杨红旭表示，周期性力量、疫情下避险与改善需求、货币放水下的抗通胀需求、动拆迁放量、公民同招教育改革、人才落户放松，这六大力量综合作用下，才形成当前沪楼的热状。

不过，近期上海新房成交出现回落。“虽然近期交易势头不错，但今年1月以来新房成交连续调整2周，交易缩水的趋势明显。”卢文曦表示，经过前期高速奔跑后市场需要调整喘息，1月本身就会面临淡季压力，市场连续回落属意料之中。

二手房持续升温，业主涨价

“相比新房市场，由于二手房市场自由度更高，业主挂牌也随性些，不少房源是待价而沽，热度比新房要来得高一些。”卢文曦说。

新京报记者了解到，整个2020年，尤其是下半年以来，上海二手房市场成交套数不断升高。来自同策咨询统计数据显示，2020年全年，上海二手房累计成交32.83万套，比去年同期上涨27.8%；尤其是二季度以来，成交维持高位，5月后，月成交量趋势性突破3万套，11-12月更是连续创下4年新高，月成交量接近4万套。

二手房价格不受限价政策影响，更能真实反映市场实际价格及背后供求关系。据国家统计局数据显示，2020年12月，上海二手房价格环比上涨0.6%，同比上涨6.3%。此外，从安居客线上数据来看，2020年12月，上海二手房挂牌均价为52530元/平方米，环比11月上涨0.98%，同比上涨4.08%，整体上涨幅度相对有限。

不过，不同区域价格分化依然存在，部分热点板块上涨幅度较为明显。安居客线上数据显示，浦东张江12月二手房均价69945元/平方米，环比上涨2.27%，闵行吴泾12月二手房均价39877元/平方米，环比上涨2.61%，浦东临港新城12月二手房均价31929元/平方米，环比上涨3.90%。不过，偏远区域二手房价格出现下跌，例如金山石化二手房均价下跌0.75%，崇明长兴岛二手房均价下跌0.27%。

进入2021年1月，上海二手房市场仍延续升温态势。贝壳研究院数据显示，今年1月前13天，链家二手房成交量比去年12月同期增加42%。

“从市场预期看，今年1月前13天上海二手房业主调价中涨价占比上升至67%，比去年12月水平提高12个百分点，后期房价仍面临较大上涨压力。” 贝壳研究院首席市场分析师许小乐说。

业界：或将出台定向收紧政策

58安居客房产研究院分院院长张波分析称，上海热度提升的重要原因是需求侧增长明显，无论是符合购房资格人群增长，还是拆迁导致，抑或境外留学人群的回流，在一定程度上使得购房需求增加。不过，这些人群并非炒房者，绝大多数是改善型或首套自住型人群。“今年众多城区内限价新房项目入市，导致改善型集中爆发，同时引发二手房市场挂牌量激增，而大量首套自住者则承接了改善方的二手房源。”

在张波看来，上海房价并非是投资者推动上涨，而是实实在在的需求推动，但近期市场上炒作部分非理性上涨房源则值得关注，需要重点打击市场的舆论乱象。

在卢文曦看来，上海市场过热局面不可延续，“今年金融信贷会有所管控，成交压力会逐渐显现出来。此外，1、2月份是传统淡季，企业关注年终总结，对于新年投放速度不会那么快，预计后续还会维持震荡调整的走势。”

“目前来看，2021年上海商品住宅供需两端都是有保障的。” 同策研究院分析师丁垚称，供应方面， 2020年上海商品住宅用地(不含租赁住房用地)累计建筑面积同比翻番。而目前上海的项目从拿地到首开间隔一般在1年左右，可以预见，2020年宅地放量必然带动2021年住宅供应走高。与此同时，据同策研究院不完全统计数据，2021年1-4月取证项目约108个，供应充足。

需求方面，丁垚指出，2020年大量客户由于“摇号难、摇不中”未能如愿购房，这种现象在年末依然大量存在。未来新项目入市，此部分尚未落地的购房需求将会逐步释放，同时刺激正在观望的购房者热情，从而可能使得市场整体延续热度。

值得一提的是，来自同策研究院统计数据显示，2020年上海中心城区已完成签约的重点动迁项目涉及居民不低于2万户。“目前，中心城区部分‘毛地’征询工作尚未推进，未来两年，上海旧改依然会保持一定规模，仍将是支撑二手房成交的重要力量，市区动拆迁人群在得到补偿款后更倾向于选择附近区域的次新房作为置业目标，这也是二手房成交量维持高位的重要原因。”丁垚称。

根据现在的楼市热度情况，不排除后期继续加码调控的动作。“如果上海楼市2021年依然保持目前的热度，可能会出台定向收紧政策。”丁垚称。